房地产超级牛市是如何炼成的

  尽管最近热点城市的房价稳中有降，但身边经常有朋友问：为什么房价这两年涨了这么多？我的回答总是同一句话：房价暴涨不奇怪，不暴涨才奇怪。

  为什么要这样说？

  你见过在连续降息期间鼓励居民加杠杆的地方吗？你见过在低利率环境下出台一揽子楼市刺激政策的地方吗？你见过通过涨价去库存的地方吗？

  恭喜你，你不仅见过，而且还出生在这里。

  | 低息环境下鼓励加杠杆

  这轮房价大涨，部分源于被压制两三年的需求的爆发，但更像是一轮低利率、货币放水及房地产刺激政策合力催生的“人造牛市”。

  我们先看看其他国家。2008年金融危机后，在长期低利率甚至负利率的市场环境下，很多国家的民众都提前了置业计划。购房者纷纷加杠杆背更多房贷，从而导致房价大涨，就连楼市保持30年基本稳定的“模范国家”德国也被卷入其中，房价在近几年迅速飙升。

  从本质上讲，房价是一种货币现象。而贷款利率是决定居民是否购房的最关键因素，市场对此十分敏感。

  经过2014及2015年多次降息后，中国的房贷利率已处于历史低位，公积金贷款利率仅为3.25%。而利率政策一般都存在滞后效应，如果想通过房地产提振经济，只需等待连续降息完全发酵。

  遗憾的是，在中国经济下行压力加大的前提下，相关部门等不及了，其在居民部门负债率不高、仍存较大增长空间的判断下，公开鼓励居民加杠杆去楼市库存。

  如前所述，低利率本身就会促使居民加杠杆购房，导致房价上涨，如果再加以鼓励的话，无异于给楼市“火上浇油”。

  去年7月份，新增4636亿元贷款几乎全是房贷，这看起来像个笑话。可见，在加杠杆去库存的政策鼓励下，个人购房贷款的规模膨胀得有多厉害。

  最新数据显示，经过一轮狂飙突进，中国家庭杠杆率已由2015年底的39%升至近50%，短期加杠杆的空间已经见顶。

  在天量信贷的刺激下，去年一线和二线热点城市的楼市如熊熊大火般燃烧起来，当局不得已又找来灭火器拼命灭火。

  | 不合时宜的楼市刺激政策