肖磊：融创万达巨额交易 背后是政府去杠杆意志

肖磊：融创万达巨额交易，背后是政府去杠杆意志

文/肖磊

来源：肖磊看市

今日上午，万达商业、融创中国联合发布公告：融创中国以295.75亿元收购了13个万达文旅城的项目股权，并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店。这次交易的总额达到631.7亿元。此次收购不仅金额巨大，而且非常突然，之前没有任何预兆。

不过对于万达这样处在扩张周期当中的企业，出售如此庞大的“概念性”资产，也并非易事。实际上近一年多来，整个市场对万达等房企的债务问题表现出了担忧情绪。再加上中国房地产市场整个政策面正经历重要的变化，债务型扩张恐怕难以持续，也不符合大的去杠杆战略，这是此次收购最大的一个背景。只有深刻的理解了这一背景，才能搞清楚这类事发突然的收购，为何来得如此干净利落。

在大的政策面主导下，中国房地产市场正经历一场变革，这场变革甚至可能会成为中国商业史上的一段奇迹。

作为中国政府，面对民众因高房价产生的各类担忧情绪，绥靖之策越来越受到压力，而更为重要的是，诸多房地产企业的扩张，已经逐步吸纳了全社会金融资源，如果按照此态势发展，房地产业一旦出现问题，不仅仅银行会受到冲击，保险、证券等领域也将遭遇重创。

中国的债务问题，房地产首当其冲。尤其是当下，国内逐步开放债券市场，各类外国评级机构也紧紧盯上了中国的房地产和地方债务问题，主权信用评级因此也遭遇威胁。再者，如果房地产行业依然是资金的最终归宿，重整制造业和其他实体经济的战略，将严重被吸金能力非常强的房地产业掣肘，产业结构的转变更加困难。因此，从预期管理到现实需求，房地产行业都必须要做出颠覆性改变。

从政府层面讲，房地产行业最大的两个改革目的，首先是要让房子回归居住功能，降低炒作；第二个是必须要着手削减房地产企业的债务问题。

在回归居住功能，降低炒作方面，除了政策面对投资性需求的限购限贷，还从市场的角度进行了干预，包括对二手房交易市场的整顿，诸多网上中介平台遭到关停。同时，万科入股链家等行为，其背后也存在政府意志对二手房交易市场的直接影响。

在降低房地产企业债务方面，必须要从根本上遏制大型房地产企业利用金融杠杆的扩张行为。数据显示，截至2016年底，全国房企的债务规模至少达11.2万亿元；如若加上隐形债务，这个数据会更高。仅11.2万亿的债务规模，如果一旦出问题，意味着，国家需要拿出整个财政收入的70%来拯救房企。行政式去债务势在必行。

这就是为什么，融创收购万达酒店的消息如此突然，而万达集团董事长王健林则迅速表示，转让项目能大幅降低万达商业的负债，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款（政府最关心的就是这个）；并预计交易完成两年后，万达商业租金等收入将超过地产收入。

至于为什么是融创，这个并非偶然，就像最终拿下万科的为什么是深铁一样，背后存在不同的逻辑，但目标基本一致。万科需要的不是增加一个扩张欲望更强的股东，尽管坊间有不少传言，但我个人认为深铁拿下万科，对万科和中国房地产行业是好事。房地产行业不是引领创新的高科技行业，需要兼顾的面应该是更广的。

对于融创来说，接手万达酒店并不会增加债务，去年中的时候，融创账面现金余额就高达400亿元，据孙宏斌透露，到2016年年底，融创的现金是600多亿元。在此次收购万达酒店之后，孙宏斌则透露，交易涉及资金完全来自融创自有资金，截止2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金。

另外，融创的大举收购，并非脑袋发热，之前对绿城和佳兆业的收购，虽然都已失败告终，但孙宏斌其心不死。融创的业绩水平也相当可观，除了手握大量的现金，融创今年上半年的销售业绩达到1100亿，按孙宏斌的预计，今年全年销售额将超过3000亿。能承接如此之大收购野心的产业和企业，可能除了乐视这样的所谓大生态布局，就只能是类似万达酒店这样的产业了。

只要融创在这次收购当中，没有增加债务，对于整个房地产市场来，尤其是政府层面来说，乐见其成，相当于房地产行业自己内部消化了债务。

很多分析认为如此突然且大手笔的交易，是因为万达商业要回归A股等等，我认为此次交易对于两者来说，都并非什么深谋远虑。万达酒店去年盈利状况虽然不佳，但整个产业布局和未来发展的趋势良好，万达真的愿意把酒店及这些旅游产业卖出去吗？王健林在达成交易之后说了句话，透露了玄机，他说，“其实万达商业的负债并不算高”。言语间，实际上是一种无奈。

当然融创接手如此之大的资产之后，很多方面也面临挑战，就像其接手乐视之后带来的挑战一样。不过商业本该如此，债权和收益权的交易和转移，本身就是商业活动能够良性循环的基础，更何况当下的中国房地产市场，这种巨变才刚刚开始。

去杠杆之下，该卖的和不该卖的都得卖，该扩张和不该扩张的，也要不同程度的收缩，这才是大趋势。