肖磊：融创万达巨额交易 背后是政府去杠杆意志(2)

在降低房地产企业债务方面，必须要从根本上遏制大型房地产企业利用金融杠杆的扩张行为。数据显示，截至2016年底，全国房企的债务规模至少达11.2万亿元；如若加上隐形债务，这个数据会更高。仅11.2万亿的债务规模，如果一旦出问题，意味着，国家需要拿出整个财政收入的70%来拯救房企。行政式去债务势在必行。

这就是为什么，融创收购万达酒店的消息如此突然，而万达集团董事长王健林则迅速表示，转让项目能大幅降低万达商业的负债，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款（政府最关心的就是这个）；并预计交易完成两年后，万达商业租金等收入将超过地产收入。

至于为什么是融创，这个并非偶然，就像最终拿下万科的为什么是深铁一样，背后存在不同的逻辑，但目标基本一致。万科需要的不是增加一个扩张欲望更强的股东，尽管坊间有不少传言，但我个人认为深铁拿下万科，对万科和中国房地产行业是好事。房地产行业不是引领创新的高科技行业，需要兼顾的面应该是更广的。

对于融创来说，接手万达酒店并不会增加债务，去年中的时候，融创账面现金余额就高达400亿元，据孙宏斌透露，到2016年年底，融创的现金是600多亿元。在此次收购万达酒店之后，孙宏斌则透露，交易涉及资金完全来自融创自有资金，截止2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金。

另外，融创的大举收购，并非脑袋发热，之前对绿城和佳兆业的收购，虽然都已失败告终，但孙宏斌其心不死。融创的业绩水平也相当可观，除了手握大量的现金，融创今年上半年的销售业绩达到1100亿，按孙宏斌的预计，今年全年销售额将超过3000亿。能承接如此之大收购野心的产业和企业，可能除了乐视这样的所谓大生态布局，就只能是类似万达酒店这样的产业了。

只要融创在这次收购当中，没有增加债务，对于整个房地产市场来，尤其是政府层面来说，乐见其成，相当于房地产行业自己内部消化了债务。

很多分析认为如此突然且大手笔的交易，是因为万达商业要回归A股等等，我认为此次交易对于两者来说，都并非什么深谋远虑。万达酒店去年盈利状况虽然不佳，但整个产业布局和未来发展的趋势良好，万达真的愿意把酒店及这些旅游产业卖出去吗？王健林在达成交易之后说了句话，透露了玄机，他说，“其实万达商业的负债并不算高”。言语间，实际上是一种无奈。

当然融创接手如此之大的资产之后，很多方面也面临挑战，就像其接手乐视之后带来的挑战一样。不过商业本该如此，债权和收益权的交易和转移，本身就是商业活动能够良性循环的基础，更何况当下的中国房地产市场，这种巨变才刚刚开始。

去杠杆之下，该卖的和不该卖的都得卖，该扩张和不该扩张的，也要不同程度的收缩，这才是大趋势。