这轮调控，北京房价到底能跌多少？

  房价是不是真的降了？

  房价到底能降多少？

  今年下半年楼市会怎么走？

  90度地产创刊以来，收到不少朋友的后台留言，他们普遍困惑于当前的楼市。事实上，这些也是微信朋友圈里讨论的热门话题，但因缺乏权威数据，大家为此争论不休。

  鉴于中国房地产地域性很强，各地情况千差万别，一篇文章恐难说清，本文先写写北京。

  针对北京楼市，我们做了很多功课，仔细思考了此轮上涨周期的内在逻辑，并整理了一些关键数据，希望能尽最大可能还原市场的真相。

  90度地产认为，上述疑问的答案与以下两个问题密不可分：为什么去年的“930”政策摁住了深圳、上海的房价，药效对北京仅持续几个月就失效了？今年“317”之后北京这轮狂轰滥炸式的调控，政策目标是想让房价降多少？

  | 目标是让房价回到去年10月

  从北京此轮调控政策的力度和密度看，让房价下跌的意图很明显。

  这一点也得到了权威佐证。5月底，时任北京市长、现任北京市委书记蔡奇与部分科技企业大佬进行了一次座谈。在座谈会上，蔡奇表示，“这一轮的调控是要让房价降。”他还指出，北京有限的土地要应对全国刚性需求，这是不对称的，一定要加强需求端的管控。

  这种“明确要降房价”的市领导表态，以往很少见。换句话说，北京今年这一轮调控的目标，并非只是让房价增幅下降，而是让房价出现实质性下调。

  那么，北京今年这一轮楼市调控目标，究竟想让房价降多少，这是目前大家最关心的问题。

  90度地产经多方求证获知，北京市这轮调控政策的基本目标，是让二手房价回到去年10月的水平。

  去年10月是什么水平？

  根据我爱我家的统计，今年3月份，北京二手房成交均价达到峰值为63082元/平米，而去年10月，北京二手房成交均价为56166元/平米。如果房价回到去年10月，意味着均价要跌13%左右。

  很多朋友的直观感受是，今年春节后这波上涨，自家小区的涨幅在15%—20%。将这部分涨幅抹掉，二手房价基本上就跌回了去年10月的水平。

  实际上，热点城市的房价稳定在2016年10月的水平，是管理层划定的一条重要的“调控红线”。

  去年11月，住建部在北京召开了部分城市房地产调控工作部署会。北京、上海等16个热点城市及石家庄等4个房价上涨过快的城市市长参加了会议。会上，主管部门就明确提出：“要把房价稳定在现有水平上，就是与十月份相比，环比不能上涨。”

  这一精神在环京楼市调控中也得到了体现。6月2日河北廊坊出台限购新政，“要努力把房价稳定在2016年10月的水平上，确保环比不增长”的条款被明确写进了政策文件中。

  为了实现“降房价”的政策目标，北京在加强需求端管控的同时，在供给端也开始发力。6月27日，北京市住建委发布了161个拿地未开工项目和228个开工未入市的项目清单，并催促这些项目尽快入市。据估算，总计389个在途项目将形成约20万套的商品房供应，这将对购房者的心理预期产生较大冲击。

  换句话说，如果你是今年3月买的房，又不是自住，恐怕要做好资金短期被套的准备。

  | 北京房价3月大涨的“秘密”

  去年“930”政策出台后，北京楼市成交曾冷却了一段时间，买卖双方处于博弈状态。但今年3月，这种平衡被打破，北京二手房价再度发飙。

  从90度地产整理的北上深房价数据图中可看出，今年3月北京这轮房价上涨，新房价格走势基本平稳，主要体现为二手房价大涨。（见图一、图二）

  很多业内人士认为，去年“930”之后北京重启了对新盘的限价，但由于北京已进入存量房时代，仅对新盘限价是不够的。

  但“北京进入存量房时代”的理由，无法解释这样一个事实：深圳、上海同样已进入到存量房主导的时代，去年“930”之后房价却波澜不惊。

  90度地产认为，从周期角度，才能解释清楚今年3月北京房价的再度上涨。

  楼市有大周期和小周期之分，两者各自具备自身的逻辑。房价收入比、房价租金比等指标，适用于小周期，却不能很好解释大周期阶段房价上涨，因为大周期主要由城镇化率和人口结构决定。

  过去10年，一线城市房地产市场大致经历了三轮小周期，房价呈现螺旋式上涨。

  大家都知道，本轮楼市上涨周期是由深圳开启的。2015年央行“330信贷新政”发布后，深圳率先启动了暴涨模式。同年10月，上海从深圳手中接下房价飙涨的接力棒。而北京是一线城市中最晚启动的，直到2016年春节后，房价才开始补涨，并奋力追赶深圳和上海。

  而在去年“930新政”颁布时，北京这轮房价上涨周期还没走完，前两年被压制的需求仍未充分释放。在这种情况下，北京只有出台非常严厉的调控政策，才能强压住如火山喷涌的购房热情。

  遗憾的是，北京去年的“930新政”并不比其他一线城市严厉，在信贷政策上甚至比深圳还宽松。

  由于北京新房市场已被“8万元”的红线牢牢套住，二手房成为释放需求的突破口。3月正是全国两会召开的敏感时期，北京二手房价偏偏在这个节骨眼上“不讲大局”地上涨，这招致史无前例的政策“连环杀”。可见，主管部门是真的急了。

  “317”这轮调控效果是立竿见影的。尤为值得一提的是，这轮调控，政府将目光转向了商住物业和地产中介。网易房产之前披露，今年4月份，主管部门召集北京龙头经纪公司大佬开了一个闭门会，主要商讨“降佣金、开放中介数据接口”的问题。

  在前所未有的压力面前，链家网下架了关键数据，并对代理的房源主动进行限价。链家凭借自身在北京的垄断地位，很大程度上掌控二手房的定价权。目前的真实情况是，北京二手房已经跌了，相比3个多月前，房价跌幅达到了5%以上。