北京房价真的跌了！这告诉我们3个真相(2)

  第三，这期间央行收紧了货币政策，北京率先启动了对楼市的“定向加息”，在房贷上加强了额度管理。

  中国人民银行北京营业部的数据显示：从2016年12月开始，北京各银行首套住房贷款实际执行的加权平均利率从基准利率的0.86倍逐步提高至2017年5月的0.9倍；首套房贷平均首付比例从2016年6月的34.6%回升至2017年5月的39.0%

  1-5月个人住房贷款实际月度新增额分别为217.7亿元、197.6亿元、144.2亿元、158.9亿元、154.1亿元。虽然四五月份贷款水平仍然不低，但相比1月到2月，已经有了明显降温。

  通过上述分析我们可以看出：城市规划的突然变更，未来建成区面积的突然大幅增加，对于一个城市的楼市可以带来巨大影响。说实话，北京今年经历的变化放在其他任何一个城市，都将是难以承受的，会带来楼市的闪崩。

  为什么我一直建议大家到中心城市购房，因为城市级别越高，其规划变动就越难，这种变动需要更高层次的政府审定。副省级以上城（资料、团购、论坛）市的规划，如果做较大变动，需要国务院批准。此外，大城市有显著人口增量，可以支撑新区发展。

  但如果是中小城市，情况就完全不同。在江苏和甘肃，曾分别有一个地级市，在城市规划上试图发生巨变。其中江苏这个城市，前一任官员把靠近海港、远离传统市中心的A地定位为未来发展重心，引导开发商、市民进入。到了后一任官员，则废除了这个规划，把靠近传统市中心的B地定位为发展重心。最终引发了很多麻烦，直至有官员落马。

  至于甘肃的那个城市，则是试图搬迁地级市政府，受到原来城镇市民的反对，事情也一度影响很大。因为如果政府搬走，当地房价和经济就无法维持。

  由此可见，城市越小、经济越单一、人口增量越少，就越经不起城市规划的变更。对于地级和县级城市来说，这是购房者最大的风险之所在。而开发商为了暴利，往往引诱当政者改变规划，甚至搬迁政府。

  此外，严格的限购、限贷政策，再加上加息、提高首付等，如果力度足够猛，肯定可以驯服房价这匹烈马。

  从“北京3个月管住房价”这件事，我们可以得出一个重要结论：在政策面前，房价绝对是听话的，关键看政策力度够不够。其次，最能影响房价的是三大因素：城市规划、限制性措施和金融政策。

  但北京开出的“楼市三剂猛药”，不是其他城市轻易敢于模仿的。尤其是城市规划的剧烈变更，而且采取“突如其来”的方式进行，其他城市不具备这个条件。