长租公寓崛起背后存甲醛超标隐忧 成本控制是主因(4)

租户发现甲醛超标可要求无条件退租

法治周末记者在采访时比对了多家长租公寓运营方与客户签订的租赁合同后发现，没有一家企业在合同中明确约定，确保出租房屋内的空气质量达标。

那么，如果在租房合同中未对空气质量达标进行约定，当已经有第三方检测机构鉴定房屋甲醛超标，且租户要求退租时，而运营方却以租户违约为由，拒绝退还押金，甚至要求租户支付违约金。运营方这么做合理合法吗？

北京来硕律师事务所主任李文谦对法治周末记者分析道，我国合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

“承租房屋是为了正常的生活居住使用，甲醛超标会给身体造成伤害，导致正常生活居住使用的目的不能实现。所以出租人有义务保证房屋内的空气质量符合国家相关标准。合同法上述规定也构成了所有出租人的默示担保义务，一旦违反，出租人即构成违约。”李文谦说。

北京房地产律师王伟同意李文谦的分析，基于此，王伟还认为，一旦租户发现室内甲醛含量超标，即便是合同内未对空气质量进行约束，依然可以无条件退租。

王伟的理由是：“根据合同法第九十四条，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。即便双方的租赁合同中没有关于房屋空气质量的约定，甲醛超标的房屋已经无法实现合同目的。此外，《商品房屋租赁管理办法》第六条也规定，不符合工程建设强制性标准的房屋是不得出租的。因此，租户发现这种情况后可以要求解除租赁合同。”

王伟还建议，如果租房者发现室内甲醛超标后，长租公寓运营方不予退租，最快的解决办法是向相关行政部门进行投诉或提请查处，要求对运营方进行处罚。因为《商品房屋租赁管理办法》还规定，将不符合工程建设强制性标准的房屋进行出租的，由主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以5000元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得1倍以上3倍以下，但不超过3万元的罚款。

要求运营方赔偿不易

“若发现室内甲醛超标，租客还可以要求长租公寓运营方进行赔偿。”李文谦补充道，合同法明确规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；对违约责任没有约定或者约定不明确，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。