“跨过”长租公寓的 五年盈利门槛： 集中式竞争激烈(2)

  与传统租赁模式不同的是，长租公寓更多是从C端考虑效益，将房子作为载体，通过各种衍生需求挖掘额外效益，同时加强客户黏性。中金公司方面认为，品牌化的长租公寓可以有效解决租房过程中的诸多痛点，如出租信息透明公开、装修标准高于市场平均水平、租后服务到位等。品牌公寓所附加的社区概念，更能获得年轻一代租客的青睐。

  集中式公寓竞争激烈

  在不同运营主体的差异背后，其运营模式也有差异。

  在项目获取方面，王玺龙表示，目前市场上主要有三种：一是通过收购、买楼等重资产方式；二是通过包租；三是托管模式，输出品牌和管理团队。但因重资产模式涉及长时间改装，投入成本较大。目前来看，包租和托管模式是扩充规模最好的方式。

  分布形态则分为集中式和分散式长租公寓。迈点机构表示，集中式长租公寓是所有公寓品类中竞争最为激烈的一个，主要的运营主体都有介入。分散式长租公寓入局者仍以互联网基因的租房平台为主，链家与我爱我家两大房产中介巨头在集中式与分散式均有布局。

  目前来看，长租公寓盈利模式主要是租金差，盈利关键点在于低成本房源。中金公司对比了魔方公寓（上海）、函数青年公寓（北京）和红璞公寓（广州）与各自周边小区房源的租金情况发现，品牌公寓较周边房源的租金溢价一般在50%-80%区间。

  中金公司认为，集中式公寓的盈利前景好于分布式，原因在于：首先，前期的装修改造支出都是成本的重要组成部分，项目的投资回收周期一般在4-5年，且装修成本摊销年限一般为5年，因此项目前五年的净利润处于较低水平甚至亏损。集中式的租约一般为5-10年，足以覆盖投资回收周期以及前期的薄利阶段，而分布式由于是从业主手中获取零散房源，租约往往仅2-3年，加大盈利不确定性。其次，集中式受规模效应的影响，装修成本和运营成本往往会低于分布式；获取整栋的闲散物业往往会享有一定的租金折扣。

  王玺龙表示，长租公寓市场之所以没有出现爆发式增长，是由于很多公寓并不赚钱。这主要体现在行业不规范，比如“有的公司税费可以到11个点，有的公司交6个点，还有不交税的”。

  另外，王玺龙透露，如果用市场化方式运营长租公寓，项目成本控制非常重要。“公司给我们的硬性指标是三年现金流回正，五年期利润率超过18%。因此，我们对项目考量非常慎重。其中一次考察了93个项目才选了1个。”