“跨过”长租公寓的 五年盈利门槛： 集中式竞争激烈

  咖啡休闲区、科技体验区、阳光健身区、自助超市区、公共厨房区、烘干熨烫区、快递收发区、电玩按摩区……这是北京一家长租公寓的公共空间配置。公寓月租金均价为4200元/月，房间面积在15-35平方米之间。这样的长租公寓近两年正逐渐兴起，并受到追求生活品质和潮流的年轻人追捧。

  熊猫公寓CEO王玺龙是长租公寓领域的探路者。16日，他向21世纪经济报道记者提供了一组数据：按照《国家新型城镇化规划》进程，2020年我国仍有2亿以上流动人口，70%流动人口通过租房居住，按目前月租金475元测算，房租市场已近万亿。20-30岁青年人以75%的绝对高比例成为租房的主要人群，针对青年的出租型公寓机会巨大。

  全国第六次人口普查数据显示，98.5%的可出租房屋来自私人出租住宅；而在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%-30%。庞大的市场空间令各路资本介入其中。

  主体优势各异

  在从业者王玺龙看来，规模性房企进入长租公寓市场，令这一领域逐渐走向正规化和专业化。

  自去年下半年，决策层开始鼓励房企自持住宅部分作为租赁房源以来，从国家到地方层面都对此制定了相关政策指引，据迈点研究院（MTA）统计显示，截至2017年4月初，全国至少已有22个省市出台了促进住宿租赁市场发展的意见或建议。

  巨大的发展潜力加上国家政策支持，令创业者、传统行业、开发商、房产经纪、酒店业等方面均希望分得一杯羹。据迈点研究院不完全统计，2015年仅长租公寓融资就达21起，共计融资约60亿元；在投资环境遇冷的2016年，长租公寓融资也有13起，共计融资约30亿元。另外，根据中国饭店协会公寓委员会的统计，截至今年3月，国内拥有规模公寓企业超过500家，如以单个品牌管理4000间公寓估算，全国房源总规模将突破200万间。

  中金公司发布的报告则显示，2012年是长租公寓行业快速发展的元年，大量“互联网+资本”平台进入该领域，如You+公寓、优客逸家、青客公寓等，此类平台由于初始资金规模有限，往往以分布式起家，以快速获取房源，抢占市场。相比之下，中介服务机构的竞争优势在于广大的房源和客源基础，尤其是分布式的收房效率极高，且对租客的定位更加精准；房地产开发商一般具备资金优势，以及装修改造的成本优势。