马光远：为何你不懂 再谈房地产“变天”(2)

  以北京为例，未来北京的房价绝不会普涨或者普跌。北京的好房子、高品质的房子实在太少了，只有稀缺的优质物业，就是我讲的一个城市“20%”的房子，真正有投资价值。北京低端的房子、品质差的房子，长期走势一定是下跌而不是上涨。所以，未来市场的分化不仅仅指城市的分化，还包括开发商以及楼盘和区域的分化。简言之，未来真正的投资标的，就是我之前讲的三个“20%”：20%的开发商，20%的城市，20%的楼盘。

  一定要记住，没有一个价格叫“中国房价”，每个城市房价的变动也是不同的。

  目前来看，环北京，我一直说很危险的地段开始下跌，这是对的。因为这个区域基本都是投资性购房，这些区域的房子不是“住的”，而是“炒的”。这里只有房子，没有人，也没有鬼。北京房价下半年开始出现下跌也是合理的，因为交易被锁定，价格被锁定，流动性被锁定，市场不调整是不可能的。总体而言，去年的热点城市，绝大多数属于政策非常严厉的调控区域，如果政策坚持到年底，这些区域房价降温是必然的。

  但是，我也不断提醒，中国房地产就基本面和未来的价格走势而言，更像美国的房地产，而不是日本。美国房价在过去近80多年的周期中，差不多每20年都会经历一次深度调整，但房价的总体趋势是向上的。而且，大家必须记住：中国未来的城镇化一定是以大城市为中心，形成最少10个以上的城市群，而不是重点发展小城市。这也意味着，优质的核心城市，在可预计的将来仍然是房价长期看涨的区域。中国的好城市实在太少了，大家如果和我一样每个月至少会到10个不同的城市，一定对此有深刻感受。

  所以，不要现在看到一些三四线的房价在涨，就跑到这些地方去投资。三四线城市今年上涨合理的有两种情况：一种是紧靠核心热点城市或者经济基础不错，比如镇江、南通、扬州等城市；一种是价格比较安全的城市，比如东北的大连、沈阳、长春、山西的太原、内蒙的呼和浩特，这些城市总体房价偏低，在热点被打压的情况下，出现上涨是合理的。但是，一些库存量很大的，甚至一些五六线的城市今年出现上涨，一定要警惕。这些城市库存很大，不缺房子，尽管价格低，但只适合自主购买，并不适合投资购房。抢购这些地方的房子，实在是一个危险的游戏，一个击鼓传花的游戏要继续，必须有接盘者，这些城市的接盘者是谁呢？