苏州土拍镜像：二线城市现拿地窗口期？(2)

  经历过多个调控周期的大型房企如万科、中海、保利等会用老项目结算抵掉一些新项目的利润折损。但中小型公司利润指标会相对难看。因此这部分企业为了扩张，就要追求规模。上述房企高管指出，这也就是这段时间房企蜂拥二三四线拿地的逻辑所在。

  今年年初，要冲刺千亿业绩的房企数量增加，这些企业提出规模扩张的前提是2015年销售业绩比较好，2016年储备了土地。但为了保持增长势头，在2017年还必须要拿地。实际上，今年前5月，大型房企拿地金额仍然排在前列，而中小房企也不甘示弱，比如中梁地产、禹洲地产。6月13日，禹洲地产就在苏州以总价约4.9亿元竞得一幅地块，在苏州已有四个项目。

  大房企中的中海、金地、万科、保利、华润等老牌企业过去经历过2-3个周期的教训，凭借对大市的判断以及对风险的把握，其对投资的渴望反而没有新晋的品牌公司那么强烈，安全边界比较广。

  产品选择和投资选择在每一个周期对房企的影响都很重要。比如顺驰、合生创展，经过2008年、2009年的调控，最终退出房地产行业或规模大幅下调。

  降温效应已现

  上述企业高管进一步分析，回看2010-2012年那轮市场调整，幅度没有2008-2009年大，也出现了一批企业不惜代价割肉降价回笼现金流的情形。到了2014-2016年，企业金融面比较好，因此去年底至今的此轮调整中，大概率会出现企业为完成规模扩张而冲进市场拿地情形；而未来房地产市场发展，短期内不会出现非理性暴涨。

  一个事实是，为规避区域经济发展不均衡，一线城市人口正在向周边疏导，一线城市都市圈内的二三线城市未来要承接一线城市人口的溢出。

  因此行业内基于轨道交通对投资目的地的分析也越发重要起来。

  据相关机构统计，从城市基础设施投入比例来看，二线城市如南京、杭州、武汉的比例接近甚至超过一线城市，南京的轨道交通和基础设施建设的里程数已经排名全国第五。就像花桥、太仓之于上海，南京周边城市承接人口溢出也会是一个趋势，这将带动三四线城市的投资需求。

  此外，从品牌影响力的角度来看，在同样的经济收益下，大多数房企宁可选择开发5个项目，也不愿意1个项目就完成。这也促成了房企去核心城市周边拿地的意愿。

  然而，“房企只能通过自有资金拿地，通道业务等加杠杆的方式没有了，手头有大量现金能够持续拿地的企业在减少。”张宏伟、中原地产市场分析师卢文熙等均指出，短期内有集中性的土地出让现象出现，是响应相关调控政策的结果。意在对市场热度高的地方增加土地供应，平抑市场情绪；且短期内集中供应可以分散资金，也能起到降温作用。此次苏州土拍结果也是一个例证。

  （原标题：苏州土拍镜像： 热门城市开始降温 二线城市现拿地窗口期？）