苏州土拍镜像：二线城市现拿地窗口期？

  6月12日-13日，苏州共推出19幅土地，依然采用网上竞价+摇号的方式进行出让。12日，经过长达7小时的网上竞价，地块均成功出让，总金额95.68亿元。从成交金额来看，10宗地块最高溢价仅为55.3%。

  13日的土拍也延续了低溢价率成交的态势，两天一共揽金132.5亿。这17幅地块中，最高楼面价28255元/平方米，地块最高总价54亿，最高溢价率为55.3%。

  “房企参与度挺高的。”一名房企城市公司总经理在13日对记者说，这一轮调控为市场长远健康发展做了阶段性调整，尽管房企现阶段很痛苦，要面对房价地价比跌入低谷的态势：表现为一线城市拿地机会不多、二线城市高价竞逐之后的去化阵痛。

  该人士指出，核心城市拿地热仍然是行业趋势，而为了迎合房企投资溢出的趋势，杭州、南京将会进入供地周期。接下来要看强二线或者二线城市，市场一直较平稳的一线城市广州也还有机会。

  房企拿地逻辑

  显然，6月以来苏州土地放闸不失为一个信号：苏州这个月共有7场土拍、涉及42幅地块。其中6月30日，太仓将挂牌出让10幅宅地。

  同策咨询研究总监张宏伟分析指出，市场已经进入调整期，到今年下半年和明年上半年会是深度调整期，届时，企业资金压力会加大，地价会相对平稳，性价比较高；从去年四季度到现在核心城市放缓推地节奏，到下半年和明年上半年，地方政府应该会集中放地（地方政府也有推地目标，到下半年势必会集中放地），那时只有资金实力强的大企业才会在这样的窗口期获益。

  “房企拿地成本与房价倒挂的情况在土地市场已经持续了2年。”上述房企高管指出， 2015年开始，一线城市就出现了房价覆盖不了建安成本的地块。以上海松江区小昆山板块为例，今年3月，该板块推出3幅宅地，出让单价超过3万元/平方米。现在这种情况逐步蔓延到二三四线城市。

  随之而来的是，2015年开始房企利润下滑现象突出。据Wind资讯统计，2015年73家上市房企归属母公司股东的净利润下滑，占比超过五成；27家亏损，占比接近两成。2014年，142家上市房企平均净利率为10%，2015年降至8%。房企增收难增利已成趋势。