向左，向右？高房价下政府的调控路径选择(3)

  政府调控失衡

  近期，全国人大财经委副主任委员黄奇帆在复旦大学的一次演讲中提出，中国房地产存在10大失衡，包括土地价格失衡等。

  他说，过去十年，一线城市房价几乎涨了八倍到十倍，逻辑上判断其是货币膨胀导致的，但还和供给需求有关。货币膨胀只是房价上涨的必要条件而非充分条件，只是外部因素而非内部因素。

  黄奇帆认为，住房作为附着在土地上的不动产，地价高房价必然会高，地价低房价自然会低，地价是决定房价的根本性因素。如果只有货币市场这个外因存在，地价这个内因不配合，房价想涨也是涨不起来的。控制房价的关键就是要控制地价。

  不过，现在土地升值有点畸形。

  这在黄奇帆看来有三个原因。其一，土地拍卖制度本身会不断推高地价。这一制度好处在于，政府主导下的阳光作业，能够避免腐败和灰色交易，实现公平公正交易。但拍卖制特点所然，价高者得，实际过程就会把地价越拍越高。市场化交易规则下，政府也不好通过行政手段对土地价格进行拍卖封顶。

  其二，土地供应不足。在土地供不应求的情况下，拍卖地价自然会越来越高，房价也会越来越高。这是由供不应求的缺口所导致的。

  其三，通过旧城改造的拍卖用地成本高。

  黄奇帆总结说，拍卖机制，加之新供土地短缺，旧城改造循环，这三个因素相互叠加，地价就会不断上升。

  周黎安的另一个合作研究也发现，一个城市经历了快速的土地价格上涨，会带来三个效应。

  第一是抵押效应，因为土地价格上涨，企业可以用囤积的土地到银行抵押，贷到更多资金。这确实有助于解决很多制造业企业融资的约束，这是积极的方面。

  第二是投机效应，很多制造业企业看到土地价格上涨后，更可能购买商业用地。他们的主营业务并不需要购买商业用地，但他们拿资金购买商业用地等待升值，与此同时，研发投入、专利申请数量都下降了。这种转移伤害了企业长期发展的潜力。

  第三是挤出效应，有地的企业融资能力强，可以拿到更多地，无地的企业贷款则更困难。而通常，国有企业更可能有地，民营企业更可能没有地。因此，地价上涨让民营企业在贷款方面被挤出了。