【地产K线】许荣茂：卖掉一块捂了24年的地！

  世茂房地产董事局主席 许荣茂

  67岁的许荣茂素来很低调。

  乘人们沉浸在端午节的快乐之中，他和世茂房地产（0813.HK）完成了一笔关联交易。

  5月29日，世茂房地产拟以1.39亿元接盘许荣茂武夷山市的物业项目，分物业 A 、B、C三块地的土地使用权，其中A的总占地面积约110154平方米，B的总建筑面积约385平方米，C 的总建筑面积约3735平方米。

  由于许持有茂房地产67.64%股权，且为董事局主席。这是一起典型的关联交易，习惯被称为“左手倒右手”。不同的是，这笔交易后，许荣茂套现了，将资产留给了上市公司。

  这个物业项目非寻常之物，许荣茂握了长达24年之久，它几乎和他进军地产圈的年轮相当。1993年，在刚刚获得“世界自然和文化遗产”之称的福建武夷山，许荣茂以投标方式购得500亩土地，以2亿元资金投资开发旅游度假区。而后，在1995年房地产市场极其低落时期悄然杀入北京市场，开始在中国地产圈崭露头角。最终持有世茂房地产和世茂股份（600823.SH）两家上市公司。

  从这次公告来看， A 、B、C三块地，应在许荣茂当年拿下的500亩土地之内。在2007年4月2日，许荣茂在百慕达成立Shimao International Holdings Limited，而后成立Perfect RunGrou pLimited，再将A 、B、C三块地注入其中。如此，一个待价而沽的新标的物诞生。

  这的确是个干净的公司。根据公告，它在2016年12月31日的未经审核综合资产总值及资产净值分别约为人民币7,737,882元及约人民币6,936,739元，2015和2016年的未经审核综合除税前亏损净额分别约为人民币379,240元及人民币399,168元。

  为什么时隔24年要卖剩余的土地？为什么许荣茂24年里没有把500亩建设完？这只一个谜。

  地产K线查询获悉，许荣茂在武夷山至少投资过两间公司。在1993年10月14日，武夷山市武夷度假有限公司成立，注册资本5000万元人民币；在1999年6月1日，武夷山市钓鱼湖宾馆成立，注册资本530万元。他们的唯一股东为世茂集团（武夷山度假村）有限公司，王清照为董事长，许荣茂和许世坛为董事。

  从时间节点和相关公开资料查询，这两间公司旗下的物业，也包含在许荣茂那500亩地里。

  买下 A 、B、C三块地，世茂房地产值不值？根据武夷山市国土资源局在2017年2月发布的一则国有建设用地使用权招拍挂成交公告测算，有一地块土地面积为8333平方米，2.0<容积率≤3.37，土地用途为其他普通商品房用地，成交价为1960万元，楼面地价最低为700元/平方米。

  由于世茂房地产此番收购的地块没有公布容积率，所以无法算出它的楼面地价。24年前，许荣茂买下的价格是17,680,000元；24年后，它的增值率为686%。

  但物业A的用地性质为高尔夫球场和别墅用途——据说是50年产权。这次交易中还特别说明，已向相关政府部门申请将物业A的土地许可用途变更为“开发酒店”。地产K线从武夷山市相关部门获悉，关于物业A变性问题，政府部门已经成立专项小组。

  一旦变更土地性质，世茂房地产的收购价格将增加至197,630,000元人民币。这多出来的额外代价58,900,000元是怎么计算出来的，公告里没有交代。

  从战略布局上，武夷山市属中国的四五线城市，并不是世茂房地产的布局方向，但站在资本市场讲故事的角度上看，武夷山确有旅游休闲的概念。

  这个概念，其实24年前就存在，但许荣茂最终还是选择了套现。套现的最佳时机，或许是政府允许其变性。