京津冀协同布局： 房企从跟随客户 溢出到主动管理溢出(2)

  孔鹏透露，从管理溢出层面，旭辉从去年做了很多调整。“我们北京公司原来局限于北京和廊坊，目前已经到了环京重点城市。我们设置的管理半径就是两小时高铁圈，两小时能够够得着的，我们基本会去看。此外就是考察城市本身的素质，是否值得去投资，能不能够支撑。关注重点还在于核心城市。我们之前看了周边一些城市，高铁一个小时可到达，但城市房地产需求小，对这类城市的布局没有特别大意义。”

  定位“城市运营商”

  对于京津冀一体化战略规划，房企普遍看好并积极布局。目前房企布局思路可分为两类：一类是长期布局，一类则是考虑到外溢效应。

  华夏幸福、京汉股份、荣盛发展等属于长期深耕河北等城市的房企。

  华夏幸福的模式在于打造产业新城。据中信证券统计，华夏幸福目前在环北京区域内已签约受托面积超过2000平方公里。2015年以来，在固安新获得64.3平方公里开发面积，在保定雄县新拓展181平方公里开发面积。公司已与保定市政府签订合作协议，成立项目公司开发白洋淀科技城。

  而京汉股份立足北京，公司总可开发面积58%位于“京津冀地区”。荣盛发展位于廊坊，未来业务主要聚焦京津冀和长江经济带。

  中信证券认为，廊坊发展最大看点在于大股东廊坊控股项目及资源注入。目前，廊坊控股参与“北京新机场临空经济区”开发建设，持有廊坊空港投资开发有限公司45%股权。

  除此之外，万科、旭辉、融创、鸿坤等房企也在积极布局京津冀一体化战略。

  鸿坤方面表示，未来将不只是拿地做开发，而是衔接京津冀的文化等各项资源。目前鸿坤集团正布局“大七环战略”，在天津武清、团泊、蓟州，河北怀来、张家口等地有丰富土地储备。在具体运营上，鸿坤提出“创新型城市运营商”概念，通过整合旗下商业、产业、金融、医疗、艺术、教育、文旅等多元化业务资源，推动城市发展。

  孔鹏认为，重新配置资源就要解决资源对于民众的吸引力问题，构建大的北京都市圈或京津冀一体化。资源的核心在于政策和土地。让周边地区更有吸引力和附着力，可以通过政府建立完善评估体系，然后引导开发商建设。“把开发商用来拿地的热情，变成用来吸引人口和建设。”

  中信证券研究部冷云生认为，疏解北京非首都功能、打造集中承载地，主要受益的公司预计有三类：一是布局两地的房地产开发企业，受益于土地升值和未来业务量的持续放大；二是基建产业链，主要是当地的建材企业，受益于城市开发的持续扩张；三是保定、廊坊等本地股，受益于持有土地价值升值或城市未来发展潜力。