中国社科院发布住房市场发展月度分析报告(2017年3-4月)(2)

  主要城区大数据房价指数显示,2017年3月,北京门头沟区、房山区同比分别上涨94.88%、92.35%居全市前茅,海淀区同比上涨52.96%居全市末位;从环比看,门头沟区环比上涨11.97%居首,亦庄开发区环比上涨4.51%居末。2017年4月,北京房山区同比上涨92.83%居全市第一位,海淀区同比上涨53.38%居全市末位;从环比看,亦庄开发区环比上涨6.81%居全市首位,另有通州区环比下跌0.77%,门头沟区环比下跌0.82%。北京市通州区房价的微跌和房山区的短期突出上涨,可能与雄安新区成立对房价预期的短期影响有关。

  分析认为,2016年以来的本轮热点城市房价上涨,既有金融货币宽松的因素,也有大城市住房库存偏低且未来供给能力不足的实际因素。2016年以来为了配合住房去库存,住房信贷条件显著宽松,房贷利率也降至历史最低点,这从客观上为房价的上涨创造了有利条件。另一方面,随着销售的增长,大城市住房库存普遍不足去化周期过短,短期供求矛盾的尖锐化则是造成热点房价过快上涨的基本面原因。由于我国大城市人口规模均接近或超出宜居极限,只要人口的聚集化动力不发生改变,未来长期住房实际供给能力仍将不足。

  据此预计,随着资金面的收紧,以及“限购、限贷、限售、限价”四限调控政策的推进,多数城市房价短期涨势将得到抑制,但房价全面下跌的可能性极低。个别库存极低的城市房价仍将继续快速上涨。以2017年北京“3.17”调控为标志,各热点城市陆续大幅加码了住房调控政策。“认房又认贷”及外地户籍家庭社保年限要求等较严厉的政策手段几乎成了热点城市房价调控的标配。“余额宝”等无风险货币基金年化利率突破4%,标志着货币供应持续收紧。由于商品住房表现为基于土地法权的金融产品,购房政策及货币环境的全面收紧,将对短期市场构成显著的利空。但另一方面,大城市住房长短期供给都存在不足,房价很难因政策或货币因素利空出现大跌,短期走势可能以稳中有升为主。

  为此建议,为进一步稳定房价,短期热点城市应紧持“限购、限贷、限售、限价”四限调控政策。长期应通过雄安新区等城市新路径探索,为人口稠密区域从根本上解决住房供求矛盾提供新途径。

  据介绍,大数据房价指数(BHPI)由中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组根据采自互联网的数百万条存量住房实际成交价数据,利用最新互联网大数据分析技术和国际通行的重复交易指数模型计算。通过新技术的应用,BHPI尽可能规避了房价指数编制常见的阴阳合同价、非理性报价、网签时间滞后、加总失真等技术难题,以求更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。BHPI为月度存量房价格指数,指数样本目前覆盖了三十个主要城市和数十个重点城市的主要城区。根据重复交易指数模型的技术特性,BHPI仅监测存量住房价格变动,新建商品住房价格变动不计入BHPI。BHPI为大数据挖掘研究前沿成果而非统计数据,数据仅作为市场研究参考,住房市场评价以政府统计部门数据为准。