北上广深等城相继调控商办项目：明确不得擅自改为居住房(2)

资料图：售楼人员向顾客介绍楼盘。 中新网记者 金硕 摄

回归商业属性 多城发文管控产品设计

无论从政策内容篇幅，还是发布时间、后续配套举措来看，北京对商办项目的管控实属最严。

“3·26后的一个多月时间，北京商办市场实际成交大幅下跌。”中原地产首席分析师张大伟直言，堪称历史最严的商办限购政策，对此前过热的商办市场打击明显。

综合多地商办调控的政策来看，不得擅自改变为居住用途，成为基本原则。对房地产开发企业违反规划将商办类房地产项目改为居住用途的，均采取“一经查实、严肃处理”的坚决态度。

另一方面，各地在调控力度上也存在差异。除北京外，其他城市并未明确对个人商贷购买商办项目做出限制。深圳、成都等地侧重于供给端的产品设计管控。

对于开发企业新报建商办类项目的最小分割单元，北京严格规定为不得低于500平方米，广州较为宽松的限定在不得低于300平方米，深圳仅要求部分比例；转让方面，北京和广州规定已购买的商办物业可转让给法人单位、个人，但广州给转让设置了“附加条件”，即个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

资料图：置业顾问为民众推荐商品房户型。 中新社记者 韦亮 摄

为何限？打击投机炒作、限制人口涌入

“商办项目的活跃主要是因为住宅限购及住宅的高端化，因此，在住宅土地中配套了大量公建类物业”，说起商办市场曾经的热度，张大伟认为与人口增加不无关系。

张大伟说，像京沪等一线城市，常住人口住房需求巨大，一些以商业、酒店、办公为名立项的项目，通过分割产权，改变商业立项的使用属性，将“类住宅”作为卖点，并在用电、用水方面打起擦边球吸引购房者。

但由于用地性质不同，商办项目与商品住宅有着明显区别。首先是产权为40年或50年，不具备住宅配套(学区房等)，居住密度大、户型小；最关键的是，房价较同区域内商品住宅价格要下调50-60%。

“房价偏低、没有限购是选择商办项目的主要原因。”多位曾经购买过商办项目的受访者告诉中新网记者。