132家房企销售费用406亿元 平均每家3亿元(2)

事实上，综合2016年全年来看，在前三季度，有些企业的销售费用率就出现了下调。以泰禾集团为例，2016年前三季度，公司销售费用占营业收入比重下降了1.65个百分点，很好地控制了费用率水平，增厚了毛利水平。此外，2016年全年，泰禾集团销售费用为6亿元，比2015年下降了1亿元。

无独有偶，截至9月30日，招商蛇口由于公司费用率改善，销售费用率和管理费用率分别下降了 0.4 个和 0.6 个百分点，管理效率提升。此外，2016年度，招商蛇口销售费用为11.6亿元，与2015年相比仅增长0.4亿元，但销售额增加了160多亿元。

侵蚀利润空间

事实上，132家上市房企近三年来归属于母公司股东的净利润总额稳中上升。数据显示，132家上市房企2016年、2015年及2014年归属于母公司股东的净利润分别为1370亿元、971亿元和886亿元；同比增长幅度分别为41%、10%及0.5%。

另据Wind数据显示，上述132家上市房企近三年的销售费用也在逐渐攀升。数据显示，132家房企2016年、2015年及2014年销售费用分别为406亿元、345亿元和267亿元；同比增长幅度分别为18%、29%和12%。

据此计算，近三年来，A股132家房企销售费用总额与当年净利润总额的占比分别为30%、36%和30%。毫无疑问，相对而言，尽管2016年，上市房企的销售费用仍旧几乎占到净利润的三分之一，但已经明显好于2015年，对净利润的侵蚀程度回到了2014年的水平。

对此，严跃进认为，房地产企业销售费用变动与当年销售规模有关，近年来，龙头房企销售规模迅速扩张，所需销售费用自然水涨船高。但鉴于土地成本高企，不少房企都在控制三费支出，有些企业甚至启动全面预算管理，并把其作为年度绩效考核重要指标之一，为增厚利润做出了一些贡献。

华创证券分析师袁豪也在一份研究报告中表示，2016年，由于三项费用率改善对冲，推动净利率提前低位回升。

不过，另有分析师认为，在这一轮调控加码背景下，未来房企资金成本将提升，这将导致房企财务费用提升，在这一周期内，将更加考验企业的成本管控能力。