专家：楼市在金融“去杠杆”框架下已处顶部繁荣(2)

  因此，2016年楼市成交面积（15.7亿平方米）创历史新高，甚至击穿此前一直公认的历史高位（2013年的13.1亿平方米），信贷杠杆支持无疑是最大动力。今年一季度，30大重点城市新房销售面积同比下降27.8%，而24个非重点城市（三四线城市）销售面积同比增长35.2%。同时，一季度新增居民中长期贷款（1.46万亿）同比增长32.7%，占同期商品房销售额的比例为60%，创历史新高。过去三年的一季度，这一比例分别是59%、57%和47%。意味着，三、四线城市利用贷款购房增加。

  过去，三、四线城市贷款买房占比不足40%，2016年以来上升至60%，这意味着商业银行正在加大对非重点城市按揭贷款的支持。同时，近年来，国家每年万亿左右的抵押补充贷款（PSL）投放后，国开行在广大三四线城市的棚户改造推进得轰轰烈烈，今年正在进一步加强棚改“货币化”的力度。于是，三、四线城市大量居民利用“棚改资金+银行贷款”买房，促成了三、四线城市的楼市繁荣。一季度，中部和西部地区商品房销售面积和金额增速双双维持在25%、35%以上，远高于东部地区。

  与此同时，三、四线城市的楼市杠杆率也在快速提升。近期，银监会一个月之内下了七道金牌，目标直指非标乱象，堵塞资金违规流入地产、政府投融资平台。同时，央行今年开始全面落实MPA考核，即以资本充足率约束银行资产扩张，并在货币市场“锁短放长”，直接提升了银行和非银机构投资的杠杆成本。

  2016年以来，同业市场融资占比提高，银行相应提高了收益率并不高的房贷利率。根据融360的统计，今年4月全国首套房平均贷款利率为4.52%，环比上升0.67%，自1月以来已连续4个月上升，房贷优惠利率折扣调减。另外，出于对去年以来居民杠杆率过快攀升的顾虑，今年新增房贷额度被压缩，央行的目标是要把新增房贷占总新增贷款的比例控制在30%以下。因此，今年新增房贷要比去年减少20%至30%。截至3月末，个人住房贷款余额19.1万亿元，同比增长35.7%，比上年末回落了1.1个百分点。

  由于今年银监会监管的核心是以银行同业资产和负债为核心的非标投融资，因此，逃避监管限制，并加杠杆绕道去接济楼市开发项目的套利资金会受到很大冲击。业界明白，无论是资金成本，还是资金投放规模，新一轮金融收紧周期又到了。3月，M2同比增长为10.6%，分别比2月和去年3月下降0.5%和2.8%，处于历史低位。这反映出，监管层开始重新审视2012年以来出现的金融监管套利、经济“脱实入虚”、房地产泡沫，并加以整治。

  在基础货币较稳定的情况下，M2增速连续下降，反映货币乘数在下降，货币金融显然已处于收缩期。金融“去杠杆”，意味着2016年高杠杆不再出现，这是判定楼市处在顶部繁荣的最可靠依据。

  （作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）