专家：楼市在金融“去杠杆”框架下已处顶部繁荣

  今年银监会监管的核心是以银行同业资产和负债为核心的非标投融资，无论是资金成本，还是资金投放规模，新一轮金融收紧周期又到了。这是判定楼市处在顶部繁荣的最可靠依据。

  尽管去年创下了历史最高基数，但今年一季度全国商品房销售面积和金额仍然同比分别增长19.5%和25.1%，单季度销售面积和金额再创历史新高。或许，这并非是楼市去年下半年短暂回调后再次上升的起点，而是自2014年经济“稳增长”和楼市“去库存”叠加推动的中周期回升的顶部。以现有数据分析，无论开发投资、新开工、土地购置这上游三大指标，还是下游的量价指标，均显示当前我国楼市处在高景气位上。但是，这只是持续近三年的政策激励的滞后反映。

  楼市顶部繁荣的迹象很明显。

  一季度商品房销售面积和金额同比增速较1、2月回落5.6和0.9个百分点，增速延续了去年4月以来持续回落的态势。3月，商品房销售面积同比增长14.7%，远低于1、2月25.1%的水平，商品住房销售面积增速（11.1%）也远低于前2月23.7%的水平。4月，64个重点城市新房成交量同比下滑30%。随着近期50多个城市调控“落地”，二季度以后销售增速势必继续回落，估计今年商品房销售量将在去年创造的历史顶部徘徊。

  相比2015年1%的近年最低增速，去年以来开发投资反弹，但受过去5年（2012-2016）购地和新开工整体负增长驱动，开发商主动“补库存”。一季度，开发投资同比增长9.1%，增速确实为近25个月新高。新一轮调控落地，销售已开始回落，加上今年新增房贷增长被控制、按揭利率缓慢上行，对接开发项目的银行非标成为金融监管重点，资管和基金子公司等通道将被堵上。按开发投资滞后于销售6至12个月的规律，开发投资将在今年四季度或明年趋于回落。

  尽管在去年四季度启动新一轮楼市调控，但数据分析表明，去年是政策对楼市支撑最大的一年，特别在杠杆支持上。商业银行新增住户贷款达5.68万亿元，较2015年翻了近一倍，占全部新增贷款近50%，这还不包括2万亿公积金贷款。去年，居民新增贷款第一次超过了新增存款，城镇居民用于购房的支出占当年可支配收入总额的23%，工农中建四大行60%以上的贷款是居民房贷。住户贷款占GDP比重（即居民杠杆率），从2015年的35%上升到了45%。