房地产去库存已经接近尾声 房地产税随时会来

  房地产去库存已经接近尾声，这个时候出台房地产税是最佳“窗口期”，房地产税完全有可能以突然的方式推到人们面前，限购已经首先限制住市场买卖，说明中央已经做好布局，等房地产税一下推出，市场也激不起多大的反应，然后慢慢放开限购。

  中共中央政治局4月25日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，习总书记主持会议，会议并提到：要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

  这则消息亮点就是“加快形成”四个字，要加快形成房地产市场稳定的长效机制，那么什么是“长效机制”？长效机制一定是长期发挥效用的机制。那么什么机制又能长期发挥效用？显然限购不会是长效的，因为限购政策属于短期限制人的进入的应急处置，比如房地产如果走势下降，限购又可能松动，像2015年，房地产市场稍不景气，限购立马放松，所以限购肯定不是长效机制。那么，长效机制一定是要符合当前已经高度市场化的那种机制，市场的特征就是要价格来调控市场，那么房地产市场必然也离不开用价格来控制，当然价格调控一定会与税收有关联，税率是最好的价格调控机制。所以加快形成房地产调控一定是税收政策很快会出台。

  但仅仅凭借以上一点信息一定不会有多少说服力，现在笔者再来找点其他蛛丝马迹来验证猜想，配合另外一些消息，综合在一起分析，就能发现更多观点的佐证。4月21日，银监会召开一季度经济金融形势分析会，银监会党委书记、主席郭树清在会上表示：房地产相关贷款已经超过总贷款的1/3，目前银行业的总贷款在110万亿左右，房地产相关贷款规模在36万亿，其中按揭贷款19万亿。

  即使这样，大量资金还在源源不断流向房地产、丝毫没有减弱迹象。这个说明什么呢？说明我国的杆杆多从政府或者企业已经转到居民手里，有利因素是对于政府来说杆杆由民众来背负肯定要比政府或者企业来背负要好的多，杆杆分散对金融威胁就小。不利因素是对经济的提升不是很好，因为居民杆杆大了，居民就拿不出钱去消费，企业的产品难以卖掉，对我国内需提振不利。但现在关键是实体经济不振要提振内需，而提振内需就要用市场化手段使房地产价格合理回归。

  自然从银行贷款中能看到房地产体量这么大，总理强调要对实体企业减少3800亿的税收，用减税方式来减小实体经济负担，可是如果政府不从房地产头上来收税，一些去库存的地方政府已经停止供地，政府要花钱的地方多，那么又从哪里来找这么多钱来填补地方政府的财政空缺？

  这个可能引起人们疑问：刚才还说房地产的杠杆使居民没有消费能力了，现在又来收税，那居民岂不更失去消费能力？其实辩证想一下，房地产收税了一定会根据受益原则实行差别税收，就是房子越多税率越重，对多套房施行重税，那么市场会出现什么情况？投机房地产的人一定会抛售，市场房子多了，房价就会下跌，房价下跌，是那些炒房的人吃亏，普通居民的住房只是纸上财富感觉减少了，但房价下跌居民并没有真实卖房，因为有交易不管是涨是跌都不会受到价格影响。即使居民要换房子，卖的房子价格跌了，但买的房子价格也会降低，也损失不到哪里去。如果任凭房地产绑架人们的生活，消费能力永远提高不了，国家经济结构不能改善，我们永远生活在房地产泡沫的幻觉中。

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  还有一个值得注意的信息就是去库存战略，库存小的一二线城市限购甚至限卖了，但资金一定会流向不去库存的地方去，现在库存大的三四线城市已经停止供地，甚至有一些三四线城市也出现限购，所以，说明房地产去库存已经接近尾声，这个时候出台房地产税是最佳“窗口期”，房地产税完全有可能以突然的方式推到人们面前，就像雄安新区的设立，当时谁能猜到中央突然在这么个地方要“雄起”一座大城市？况且现在限购已经首先限制住市场买卖，说明中央已经做好布局，等房地产税一下推出，市场也激不起多大的反应，然后慢慢放开限购，等市场适应后，房地产税自然会替代限购，

  当然，最不容忽视的就是房地产税的征收对改善地方政府过分注重房地产开发和交易环节税负的短期行为是有一定帮助的，避免地方政府土地财政的一次性税收倾向。再者我国税收结构对收入流量比如工资之类的征税过高，而对存量财产征税比重过低，这样会造成财富过于集中房地产，因为房地产没有持有成本，我国近期居民收入增长过快，而且缺少其它投资渠道，房地产快速上涨形成财富效应，所以引来市场资金大规模进入。现在唯有房地产税才有可能遏制资金的过度涌入，这个几乎形成社会共识，所以这个时候房地产税的来临也几乎不可逆转。

  (本文作者介绍：资深财经评论员，长期在金融行业一线工作。)