业内：楼市短期内主要特征是销售量在高位平衡(2)

  此外，住建部和国土部近日联合发文，要求各大城市要编制宅地供应中期规划和三年滚动计划，并向社会公布。同时，按照在售库存消化周期，管理层将督导供地计划编制和实施，这一举措意在倒逼热点城市增加供地。随后，北京、成都、苏州等城市公布中长期土地供应计划，本年度北京供地翻了一倍，多数城市积极响应，提出要增加宅地供应。这标志着，调控将从需求侧转向供给侧，也将为开发投资继续回升提供动力。

  今年一季度，商品房销售面积和金额同比分别增长19.5%和25.1%，较1~2月份分别回落5.6和0.9个百分点，增速延续了2016年4月以来持续回落的态势。近期，以强化限购限贷、启动限售等为主的需求端抑制政策落地，2016年楼市火爆，加上2~3月抢政策“末班车”，需求被提前释放，3月70城房价数据显示，新房和二手住房价格加速上涨，未来调控也将继续施压。去年二季度各月成交面积也均创单月历史新高，形成高基数效应。

  同时，近期资金面也出现收紧迹象，银监会近两周内密集发文，其核心目标是从严监管同业和表外业务。此外，按揭贷款也开始收紧，3月新增居民中长期贷款仅4500亿元，已低于去年平均水平，同比多增额降至零左右。截至3月末，全国个人住房贷款余额19.1万亿元，同比增长35.7%，比上年末回落1.1个百分点。另外，热点城市首套房贷优惠利率折扣从之前的基准利率0.9倍调减至0.95倍。而且，近期调控主要集中在三大都市圈内，这一区域占据全国30%左右的销售份额，且提高首付成数的限贷是核心。综上，预计二季度后的销售面积增速将持续回落。

  由此可见，当前楼市处于2014年四季度以来，“短周期”回升触顶后的回落期。领先指标销售面积和金额率先回落，而且在调控政策全面落地、需求过度释放和资金面收紧的驱使下，未来销售面积和金额增速将继续明显回落。但是，由于利率仍旧在底部，加上稳增长和防风险宏观政策托底，以及去库存和都市圈建设等结构性政策支持，今明两年，销售面积将在2016年创下的历史记录左右徘徊，甚至大概率实现微幅增长。

  因此，销售量在高位平衡是楼市下一个“短周期”的主要特征。按照“量在价先”的原理，特别是近期调控对未来需求明显挤出，新房和二手住房价格增速将会在二季度触顶后回落。

  值得注意的是，基于近年来新房供应效率低（豪宅化、投资化、配套差），改善型需求占主体的情况下，楼市快速进入存量房时代，二手住房价格上涨还将维持一段时间。由此，新房量价回调只影响未来土地购置、新开工和开发投资，但并不影响热点楼市整体交易量。这也标志着，楼市大规模新增建设的高潮已过。

  作为最滞后的指标，因受益于下游销售端在本轮“短周期”强势回升，开发投资将在今年保持增长态势。但是，2010年达到33%的增速历史记录后，开发投资长周期回调进程已开启，近年来一直保持个位数增长，未来将缓慢回落。（作者为深圳市房地产研究中心研究员）