业内：楼市短期内主要特征是销售量在高位平衡

  近日，国家统计局发布了今年一季度全国房地产供需数据，开发投资、新开工、土地购置等上游指标均向好，下游销售面积和金额增速尽管有所回落，但仍旧处于2014年“9·30”新政开启的新一轮回升周期的高点。一季度，开发投资同比增长9.1%，增速创下近两年新高，延续自2015年底以来持续回升的态势。按照开发投资滞后于销售12~18个月的规律看，在2014年四季度以来销售持续回升的拉动下，开发投资在一年后触底反弹，增速从2015年底的1%上升到9.1%。

  另外，2012~2016年，全国土地购置整体负增长，年均降幅为12%。2012~2015年的4年中，新开工有3年是负增长，特别是2014和2015年连续2年负增长，这在过去从未出现过。因此，经过2015~ 2016年下游销售端的快速消化，特别是2016年商品房销售面积达到15.7亿平方米，击穿此前公认的历史顶部后，各大城市在售库存消化周期多数降至10个月左右。同时，需求端激励去库存政策叠加紧缩用地供应，以过去5年累计开工减累计销售作为在售库存计算，三四线楼市整体去化周期明显下降。

  因此，从2016年起，全国楼市进入主动“补库存”阶段，土地购置面积增速从2016年8月最低点开启反弹，一直到今年以来增速转正。“补库存”对新开工的带动最直接，连续2年负增长后，新开工面积增速在2016年转正，今年一季度达到11.6%，累计增速创2016年9月以来的新高。在新开工和土地购置强劲推动下，一季度开发投资创下2年来的新高。随着近期40多个热点城市调控政策落地，加上央行紧缩信贷，业内预测，开发投资增速将在今年四季度掉头回落。

  笔者认为，尽管一季度销售面积和金额增速均放缓，但由于此前土地购置和新开工连续几年负增长，2014年四季度以来楼市持续回暖，开发商手上的土地储备和在建库存被大量消耗，主动“补库存”进程远没有结束。同时，2015年以来，土地购置和新开工增速远慢于销售增速，而房价却快速回升。这意味着，开发商包括土地储备、在建未售在内的库存溢价增长，现金流也将随销售量价提升而极大改善。2016年以来，开发商到位资金一直保持15%左右的增长，今年一季度为11.5%，场外多渠道融资蔚然成风。因此，即便资金面收紧，也不会对“补库存”造成冲击。