房地产开发投资创两年来新高 业内预测四季度回落(2)

  同时，2015年以来，土地购置和新开工增速远慢于销售增速，而房价则快速回升。由此，开发商库存溢价大幅度增长，现金流持续改善。2016年以来，开发商到位资金一直保持15%左右的增长，今年一季度为11.5%，多渠道融资早已蔚然成风。因此，即便资金面收紧，也不会冲击“补库存”。住建部和国土部近日发文，要求各大城市在6月底前编制并公布宅地供应中期规划（2017年至2021年）和三年滚动计划（2017年至2019年）。同时，按“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）目标，督导供地计划的编制和实施。商品住房在售库存在12至6个月的，要增加供地，6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

  按照在售库存消化周期这样明确的量化指标，督导各大城市供地计划编制和实施，意在倒逼热点城市增加供地，改变过去供地计划随意性强，刚性不足的局面。这标志着，今年以来的楼市调控将从“需求侧”转向“供给侧”，这也将为开发投资继续回升提供动力。

  不过，从长周期看，我国适龄购房人群（25岁至45岁）从2015年开始减少，城镇化转入中低速增长，城镇户均住房拥有达到1.2至1.4套，开发投资长周期回落应是大概率事件。近年来，开发投资已进入个位数增长。目前，相比2015年1%的增速，开发投资增速明显反弹，但也是短周期（3至4年）反弹，增速也不可能超越历史峰值。未来，即便在“补库存”、增加供地的带动下，开发投资将继续增长，但仍局限于短周期反弹，增幅也将在个位数。

  从领先指标看，当前商品房销售量价处于短周期（2014年至2017年）景气最高位。而在调控政策全面落地，需求过度释放（甚至透支）的情况下，资金面开始收紧。银监会近期密集发文，从严监管同业和表外业务，热点城市优惠房贷利率折扣减少，未来商品房销售增速将会继续回落。作为最滞后的一项指标，因受益于下游销售“短周期”的强势回升，开发投资在今年或会保持增长态势，但未来将会缓慢回落。（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）