房地产开发投资创两年来新高 业内预测四季度回落

  无论上游开发投资、新开工、土地购置三大指标，还是下游销售面积和金额，或是表征景气度的重要指标——70个大中城市房价指数，今年一季度数据均显示楼市处在高景气位上：开发投资同比增长9.1%，增速创下近两年新高，时隔28个月，住宅开发投资增速再次超过10%。

  楼市量价长达近三年的复苏和回升，与始于2014年7月限购松绑的政策持续激励有关，例如需求端“去库存”的不懈努力，2014年“9·30”和2015年“3·30”在降成本和鼓励按揭上效果显著。2015年和2016年，商品房销售面积分别增长5.6%和22.5%，2015年商品房销售面积接近历史最高峰（2013年13.1亿平方米），2016年则比历史最高峰增长19.8%。而今年一季度商品房销售面积和金额同比分别增长19.5%和25.1%，单季度销售面积和金额再创历史新高。按开发投资反弹滞后于销售反弹12至18个月的规律，2012和2014年销售负增长，引致2013年至2015年开发投资回落，并从2015年1%的历史最低增速反弹至2016年的6.9%，今年一季度达9.1%。

  开发投资强劲反弹，则与全国楼市进入主动“补库存”有关。2012年至2016年，全国土地购置年均下降12%，2014年至2015年新开工负增长。因此，2015年至2016年楼市下游销售端快速去化，特别是2016年商品房销售（15.7亿平方米）再创历史新高，开发商储备库存被大量消耗，导致2016年二季度以来热点城市在售库存消化周期多数降至10个月左右。同时，需求端激励“去库存”叠加供给端紧缩用地，以过去5年（2012年至2016年）累计销售作为在售库存来计算，三、四线楼市去化周期（1.46年）也显著下降。

  短期“补库存”意味着增加新开工，连续2年负增长后，新开工累计增速在2016年转正（8.7%），今年一季度增幅达11.6%，累计增速创2016年9月以来的新高；中长期“补库存”意味着增加土地购置，土地购置面积累计增速从2016年8月最低点（-8.6%）开启反弹，一直到今年以来增速转正（一季度增长5.7%）。在新开工和土地购置强劲推动下，一季度开发投资创下两年来新高，住宅投资反弹更明显。

  近期，随着近50个热点城市（县）强化调控，销售增速在放缓，业内预测开发投资增速将在四季度掉头回落。笔者认为，尽管一季度商品房销售面积和金额增速均放缓，基于调控“落地”和2016年以来需求过度释放，未来商品房销售增速或继续回落。但由于此前土地购置和新开工连续几年负增长，楼市持续回暖导致开发商土地储备和在建库存大量消耗，主动“补库存”进程远未结束，销售端利好对投资的滞后拉动将至少在一年以上。