调控新政下楼市何去何从(2)
国家统计局披露的信息显示，2016年年末，中国广义货币供应量(M2)余额155万亿元，比上年末增长11.3%，而2008年的M2余额为47.52万亿元，8年时间货币供应量增长了2.26倍。
时间缩短为5年的话，2010年年底，中国广义货币(M2)供应量达到85.16万亿元，5年涨幅超过80%，M2/GDP已经达到2.08的历史最高位。
具体到房企，在二级市场，上市房企再融资的闸门早已经在2014年打开，定增和发债等手段筹集的资金以万亿计。因此，从宽松的货币供应来看，开发商并不缺钱。
作为首都，北京的人口压力始终存在。根据北京统计局最近5年的统计数据，2012-2016年年末，北京市常住人口分别为2069.3万人、2114.8万人、2151.6万人、2170.5万人和2172.9万人，比上年年末分别增加了50.7万人、45.5万人、36.8万人、18.9万人和2.4万人。
统计数据可以发现，北京常住人口增长即将面临拐点，并且2016年北京的常住外来人口减少15.1万至807.5万人，是18年来首次减少。此外，北京市政府已经提出2017年北京常住人口规模控制在2200万人以内。到2020年，力争将常住人口控制在2300万人以内，其中城六区常住人口在2014年基础上每年降低2-3个百分点，争取到2020年下降15个百分点左右。
可见，在人口增量上，北京已经开始严格控制增速了。因此，新增人口的减少理论上可以有效减缓对楼市的需求，即北京的楼市将以存量需求为主。
那么土地供应呢？面粉决定面包，房地产宏观调控手段多种多样，土地供应应该是核心手段之一了，供过于求或者供不应求对需求的心理影响显然是不一样的。从北京最近5年的土地出让规模来看，收紧是主要导向。
2012年，北京计划供应住宅用地1700公顷，保障房和商品房用地各占一半，均为850公顷；2013年，住宅用地计划供应1650公顷，其中保障性安居工程800公顷，商品住宅850公顷。
北京2014年住宅用地安排保障性安居工程650公顷，商品住宅1000公顷；2015年住宅用地1200公顷，包含有750公顷商品住宅用地，以及450公顷保障性安居工程用地；2016年住宅用地1200公顷，其中保障性安居工程用地计划安排350公顷、包括自住房在内的商品住宅用地计划安排850公顷。
最新公布的2017年用地计划中，住宅用地610公顷，安排保障性安居工程用地350公顷，商品住宅用地260公顷，其中单列自住型商品房用地83公顷。
不难发现，除了2014年商品房用地规模有增加外，北京商品住房用地呈现逐步下降趋势。尤其是2017年，商品房住宅用地只有260公顷，不到往年的30%。这就是说，在上游供应收紧的情况下，如果下游的需求没有减少，那么涨价是必然的结果。
实际上，与计划的土地供应相比，北京实际出让的土地面积更低。2012-2016年，北京实际成交的土地面积分别为276公顷、868公顷、517公顷、513公顷和136公顷。除了2013年略高于计划外，其余年份都大幅低于计划面积。
除了由于土地供应大幅下降导致2016年土地出让金随之下降外，北京土地出让金在2013-2015年连续刷新历史纪录，土地供应的减少并没有改变财政收入的增长，面粉价格的高企反映在终端市场，楼市房价难言下降。
2016年年初，绿地以楼面价4.7万元/平方米的价格出资39亿元拿下大兴黄村地块，一年后该楼盘的开盘均价为7.5万元/平方米；2014年，鲁能以29.3亿元拿下顺义新城地块，楼面价高达3.54万元，如今项目入市，售价同样在7万元/平方米以上。
三线得益于外溢需求
由于政府主导了土地的供应，在卖方市场仅有一家供应者的局面下，各级地方政府希望借由有形的手，通过土地出让来调节资金和人口的分配，在某种程度上主导了当下楼市不同地域的表现。
由于政府垄断了土地，通过限制土地供应造成“饥饿感”，然后通过招拍挂“价高者得”，在推升土地价格的同时决定了未来房价的走势，这正是土地财政的弊端所在。
在本轮上涨中，深圳楼市无疑是“肇事人”。根据深圳房地产信息网的监测，2016年，深圳新房住宅的成交均价为53454元/平方米，较2015年的33426元/平方米猛涨59.9%。
实际上，深圳房价从2016年10月已经开始掉头下行了。进入2017年，深圳领跌全国，其余一二线城市房价涨幅也进一步回落甚至为负，广发证券的研究也印证了这一点。
广发证券指出，春节后，三四线城市市场整体热度的迅速回升和一二线城市相对低迷的成交量价表现形成鲜明的反差，去库存较好的个别核心圈三线城市库存已经小于8个月。
不过，三线城市楼市得益于一线城市控制规模，二线城市限制房价获得的外溢需求。在居民普遍加杠杆后，房价的快速上涨会带来投资性需求的兑现期。在三四线城市基本面没有改善的地区，价格预期见顶之后所潜在的供应风险也将随之而来。