调控新政下楼市何去何从(1)

3月11日，周末，楼市限购加码的政府名单中又增加了一员，并未休息的三亚市政府出台限购升级令，暂停向购买第3套及以上住房的家庭发放商业贷款，购买第2套住房的首付比例则提高到50%以上。

不只三亚，在京四周已经有近10个市区县宣布了限购政策，不过这似乎并未阻挡住购房者的热情，限购后的环北京楼市房价依然扶摇直上，涨势不减。

环京楼市只是全国楼市的缩影罢了，如今从北上广一线楼市蔓延开来的涨价潮正在向三四线城市传导，中央经济工作会议明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，但也难以阻止楼市的再次疯涨，人们都在有意或者无意间忽视温州楼市崩盘和深圳房价转凉。

限购措施加码

3月8日，张家口市的崇礼区——当初的贫困县宣布限购，这个因为冬奥会而被全国熟知的县城，在成功撤县建区后限购接连升级：本地户籍限2套，非本地户籍限1套且首付不低于40%。

这是环京楼市限购成员中最新的一个。因为北京城市副中心搬迁至通州的消息刺激，通州周围的廊坊楼市立刻像打了兴奋剂一样直线蹿升，因此，一年前的2016年4月，廊坊市政府就出台了针对环京县市的限购政策。

限购政策规定，非三河、大厂、香河、固安当地户籍居民家庭，只允许购买1套住房，并且首付比例不得低于30%。距离北京最近的燕郊所属的三河市还先后下文，本地居民限购1套住房且购房首付款比例不低于30%，外地居民仅允许购买1套二手房且首付不低于30%。

随后，天津武清和河北怀来也都先后出台了限购政策，非本地居民都不得购买第2套住房。2017年，限购范围进一步扩大，河北涿州和涞水加入限购大军，直至如今崇礼也进入这个大名单中。

至此，临近北京四周的区县市几乎都采取了限购的政策，京津冀一体化首先在楼市限购上达成了高度的一致。但此时，原本不过万元上下的燕郊楼市，均价早已经三万。

环京楼市限购并非个案，全国重启限购的城市队伍也在逐步扩大。限购令起始于2010年4月北京市政府的一纸禁令，到2012年最高时曾有46个城市推出了限购政策，限购政策虽然没有起到立竿见影的效果，但政策的持久性还是让当时的房价“悬崖勒马”。

2014年6月，呼和浩特取消限购政策，直至珠海响应，限购城市仅剩下北上广深等一线城市和三亚，不过取消限购后三四线楼市仍然低迷，库存压力尤为明显。

2015年下半年楼市回暖和2016年的全面爆发让限购政策重回。房价快速上涨、库存消化和频出的地王使得政府取消的限购政策纷纷回归，与上次限购相比，除了原有的热点城市外，区域性热点的区县市也都成为限购政策的新成员。

限购政策的退出与重启不过是房价涨跌的后续政策，那么导致本轮房价上涨的因素又是什么呢？以北京为例，或许能得到一些有效提示。

紧缩的供地

周遭楼市已经“星火燎原”，北京城内更是高高在上。1月底和3月初，北京市住建委公布的两个新开楼盘预售价都超过了7万元/平方米，而两处楼盘都位于相对偏远的顺义和大兴。

按照北京市的规划，五环路内严禁新增建设用地，严格控制建设规模，到2020年全市建设用地规模缩减到2800平方公里以内。在城区难见新楼盘的情况下，郊区楼市成为主要的新房供应地。

资金、人口和土地是影响一个地方楼市的三大要素。首先从资金上说，地王频出的事实说明，开发商的资金没有市场想象的那么紧张，统计局的数据也印证了这一点。