房地产融资持续收紧 房企海外发债升温(2)

从基础资产来看，以应收账款为基础资产的房地产ABS产品规模占到74%，购房尾款ABS是其中典型的一种。国内首单购房尾款ABS出现在2015年12月，由上海世茂建设公司发行。在2016年末，监管层窗口指导暂停了以房地产企业购房尾款为基础资产的资产证券化（ABS），但其他类资产证券化产品并未被禁，仍可能是调控时期房地产企业的重要融资方向之一。

2.开发贷审核从严，居民房贷增速放缓。

在债券融资收紧的同时，银行向房地产企业发放的贷款规模也在下滑，包括个贷和开发贷规模都受到严格的控制。从披露的贷款规模来看，针对房地产的开发贷在2016年第二季度就已经出现明显减少，显示银行已经意识到房地产风险。2016年第三季度房地产开发（包括房地产开发和房产开发）贷款余额为7.04万亿元，较第二季度末净减少300亿元，第四季度有所回升，但也仅新增700亿元。

从居民贷款来看，虽然披露的数据显示2016年第四季度居民房贷规模并没有显著下降，但已呈现逐步走弱的态势。在限购、限贷政策背景下，2017年房贷需求预计可能会大幅下滑。

3.通道业务监管升级，融资渠道收窄。

除了传统的银行贷款、发债、定增等渠道，房地产企业尤其是中小型企业也会通过信托、资管计划、基金等渠道筹集资金。

2016年，房地产企业通过信托贷款、私募基金等非传统类渠道的融资规模快速上升。以信托计划为例，2016年前三季度房地产信托发行接近5000亿元，存量规模新增651亿元。根据信托业协会公布的2016年第三季度末信托公司主要业务数据显示，2016年前三季度新增信托项目投向为房地产的共计4992亿元，其中集合信托规模为2633亿元，单一信托规模为2359亿元。截至2016年第三季度末，信托资金投向房地产业的规模为1.35万亿元，较2015年末的1.29万亿元新增了651亿元。

从基金子公司的资管产品来看，根据用益信托网统计，2016年投向房地产领域的产品数量共计304只，投资金额约880亿元，相较2015年130只产品的发行量、286亿元的投资金额增加了近2倍。从2016年来看，上半年发行量集中，共计发行263只产品，投资金额约为776亿元；下半年不仅发行产品数量锐减，平均募集金额也大幅下滑。

监管层检查房地产相关业务，禁止银行绕道补血房地产。2016年底，银监会对16个热点城市开展金融机构房地产相关业务的专项检查，包括且不限于首付贷款、房地产开发贷、与房地产中介及房企合作、理财及信托等多种业务。过去一些银行通过通道业务补血房地产，在监管收紧的环境下，房地产企业这一融资渠道也被限制。私募、资管计划禁投16个城市地产项目，融资收紧也在升级。2017年2月13日，中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》，叫停了针对16个城市的私募、资管计划投资房地产开发企业项目。

几种开发商常用的融资方式，包括委托贷款、嵌套投资信托计划、受让信托受益权及其他资产收（受）益权、以名股实债方式受让项目股权等投资方式，都将受到重点监管。随着房地产调控深化以及通道业务监管升级，房地产企业相关融资规模预计会明显压缩。事实上，在房地产调控之后，基金子公司资管计划投向房地产的金额已经大幅下滑；房地产信托产品发行量在2017年1-2月也有明显回落，1月房地产领域集合信托成立规模仅100亿元，同比和环比看均减少超过三分之一；2月以来集合信托成立规模仅15.9亿元，且资金成本有所回升，目前信托的资金成本在6.5%-7.5%之间。