房地产融资持续收紧 房企海外发债升温(1)

地产行业债券发行量变动资料来源：Wind，海通证券研究所

国内房企海外发债情况 （亿元）资料来源：Bloomberg，海通证券研究所

2017年2月，房地产融资持续收紧 。除了银行贷款和公司债外，房地产企业股权融资、ABS、信托、资管融资等各类渠道均有收紧，融资紧张未见改善信号。债券融资锐减，2月公司债发行为零；开发贷审核从严，居民房贷增速疲软；房地产企业通过信托贷款、私募基金等非传统类渠道的融资方式受到监管，预计相关融资将明显压缩。在国内融资收紧的背景下，房地产企业选择海外融资。2017年以来，国内房企共成功发行海外债券13只，累计金额达到46.4亿美元，房地产企业海外发债持续升温。

地产融资收紧信号未变

自2016年10月房地产调控以来，房地产融资全面收紧。除了作为主要融资渠道的银行贷款和公司债外，房地产企业股权融资、发行ABS、地产基金、资管融资等各类渠道均有所收紧。到目前为止，房地产融资紧张的环境未见改善信号。

1.债券融资锐减，2月公司债发行为零。

房地产行业债券融资收紧，发行量大幅缩减。具体来看，2016年第四季度房地产行业债券总发行量仅为1210亿元，较第三季度减少了近三分之二，净融资额仅为997亿元，仅为第三季度的30%。自2017年以来，房地产行业债券总发行量仅为199.3亿元，较2016年同期大幅减少。

交易所出台分类监管政策，提高公司债发债门槛。2016年10月底到11月，沪深交易所相继发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，将发债主体限制为四类：（1）境内外上市房企；（2）以房地产为主业的央企；（3）省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；（4）房地产协会排名前100的其他民营非上市房地产企业。纳入范围内的企业还要通过五项综合指标进一步划分为正常类、关注类和风险类，触及五项指标中三项的房地产企业不允许发行。此举大幅收紧了房地产企业的债券融资。

自2017年2月以来，房地产公司债收紧后效果显著，2月尚处于“零发行”状态。2016年11月房地产公司债发行18只，较10月的41只、9月的80只已大量减少，发行金额也从10月的420亿元减少至11月的120亿元。12月，公司债仅有浙江万厦发行的5只私募债，发行金额仅为1.4亿元。2017年1月发行6只房地产公司债，发行金额为32.4亿元，仅为2016年同期的2.4%。2017年2月以来，房地产公司债更是尚处于“零发行”状态。

2017年1月发行的6只房地产公司债均是在很早之前拿到的发行批文。比如，17金旗01，公司于2015年11月获准发行不超过25亿元的公司债，采取分期发行方式，需在2年内发行完毕，本期公司债是第二期。再比如，17苏新01，公司于2016年1月获准发行不超20亿元的公司债，分期发行，本期也是其中的一期公司债。

购房尾款ABS被禁，但资产证券化产品方兴未艾。近年来，政策对ABS产品多持支持态度，房地产企业利用企业资产进行证券化融资成为一类较有吸引力的融资渠道。Wind统计显示，自2015年年末开始，房地产企业发行ABS产品规模快速增加，2016年的总发行规模为443.8亿元，虽然较贷款和公司债的融资规模相比较小，但增速较快。