房企融资再套“紧箍咒” 股权融资与海外融资成救命稻草？(2)

  苏宁金融研究院宏观经济研究中心研究员石大龙认为，在融资环境收紧的情况下，房企或将被迫转向外债寻求资金支持。粗略统计，2017年春节前的一个多月内，仅仅在香港上市的十多家房企就通过海外市场融资超过35亿美元。而在2016年11月份，在港上市房企宣布的美元债券融资只有5亿美元。例如，1月份，富力地产发行7.25亿美元优先票据；2016年12月底，万科、龙光地产、旭辉控股等纷纷发行了超过15亿美元的债券。

  另外，委托贷款、信托贷款等影子银行融资途径有卷土重来之势，近两个月的社会融资规模数据就很好地证实了这一猜测。

  央行数据显示，2017年1月社会融资规模增量为3.74万亿元，创历史新高，分别比2016年12月和去年同期多2.1万亿元和2619亿元。其中，表外社会融资同环比均大幅增加：委托贷款增加3136亿元，同比多增961亿元；信托贷款增加3175亿元，同比多增2623亿元；未贴现的银行承兑汇票增加6131亿元，同比多增4805亿元等。

  申万宏源首席宏观经济学家李慧勇发表研报分析称，表外社会融资大幅扩张，预计与地产信贷和发债受限、金融去杠杆以及债市冲击导致资金流向表外等有关。简单地概括，在表内融资受到限制的同时，部分企业转向通过未贴现的银行承兑汇票、信托贷款、委托贷款等获得资金。

  寻求多元融资纾解内困

  在融资受阻的情况下，一部分房企将融资渠道转向境外，寻求发行美元债来获得融资。但受到美元加息、人民币贬值等因素影响，企业融资成本明显上升。

  “地产企业要分成三种：地产国企抢着做，上市房企可以境外或银行间融资，非上市民企只能找信托通道或银行贷款。”一位房企融资负责人表示，我们企业在资金路径安排上，选择和一些股份制银行或城商行合作做银行表外融资，走信托通道等，以此放大资金杠杆。

  如果说2017年房企注定过的是“紧日子”，相比之下2016年房企资金是空前充裕。2016年房企包括私募债、公司债、中期票据等融资刷新了历史纪录，合计全年融资额度达到了11376.7亿元，这也是历史首次突破1万亿元的年份，同比上涨26%。

  此前两年，公司债成为房企重要融资工具，成为争抢“地王”利器。据Wind数据显示，2016年房地产类公司债发行986只，发行金额12705.32亿元。房地产类公司债发行金额占到公司债发行总额的近一半，达46.7%。

  公司债的骤然收闸，使得房企融资从交易所市场的公司债，转向银行间市场的中期票据等融资工具。

  去年11月，富力地产、保利地产、泰禾集团、首开股份等房企公布了在银行间市场的债务融资计划，总额超过700亿元，以中期票据为主。但是，自12月初开始，债市调整压力下，国开行等机构取消公司债、中票、短期融资券等发行计划。

  北京一家大型房企高管表示，目前房地产开发企业向银行贷款非常困难，原因是各银行本身贷款额度就不够，而且开发型企业出的问题也较多，因此银行对这类企业放款尤为谨慎。“国内现在很多房地产开发企业都是通过信托、发债等来融资，成本较高。我们有集团大股东财政兜底，所以日子相对好过一些。”

  长富汇银投资基金总裁杨明伟表示，地产控股公司集团层面的股权融资、针对单个开发项目的股权融资都可以解决房地产企业对资金的需求。从某种意义上讲，基金与房企的同股同权合作才是地产行业健康发展的正确选择。只是目前做同股同权的并不多，私募基金管理人大都希望做股权，主要是投资人不太接受，但这是趋势。

  光大证券分析师陈浩武指出，国内融资成本提升，融资渠道缩窄，一些房企已经开始发行美元债，以寻求境外融资支持。

  据彭博统计的数据，2016年1月1日至今，内地房企共发行美元债券49只，发行总额为176.64亿美元。其中，2017年1月1日至今已有23.25亿美元债发行成功，包括方兴光耀有限公司、仁恒地产、时代地产、首创置业子公司Central Plaza Development Ltd、禹洲地产、中国奥园等。

  种种迹象给出了一个清晰的信号，2017年金融机构给予房地产企业的支持相比去年将大打折扣，房企正在告别“高杠杆”时代，“紧”日子或许真的要来了。