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房企融资再套“紧箍咒” 股权融资与海外融资成救命稻草?(1)

2017-03-02 09:15:15      参与评论()人

  随着私募界“4号文”的发布,房企融资的又一个通道被堵死。

  继去年底银监会对16个热点城市开展金融机构房地产相关业务专项检查后,2月中旬,基金业协会又叫停了私募资管计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市的融资等行为。

  考虑到过去两年房地产热潮主要由再融资、公司债等融资工具和渠道的放开引起,目前监管层已着重限制开发商融资渠道,严控主流城市房地产过度投资的思路进一步强化。

  这份被业界称之为私募资产管理计划备案管理规范第4号(以下简称“4号文”)的文件,直接封堵了私募资管计划在这16城房地产的投放。但在开发商看来,市场上并不缺钱,缺的是便宜的钱。在去年销售回笼丰厚的前提下,暂时“手握重金”的开发商们既能联合开发拿地,又可以和私募基金同股同权操作,在原有银行授信的基础上既可以寻求海外发债又能通过渠道做些成本较低的信托计划。不过,所有手段最终要看利息成本,只要利息成本在5%左右房企就可以收入麾下。

 层层堵死

  随着私募界“4号文”的发布,房企融资的又一个通道被堵死。

  据中国房地产报记者了解,私募资管产品投资于房地产市场的规模在资产管理总规模中占比并不高,但资金来源以银行为主,通道业务占比高,项目集中于热点城市等特征较为显著,大部分房地产私募基金都投向住宅开发项目。“4号文”掐断房企这方面的融资渠道,必然会使房企在这些热点城市的拿地、项目并购以及公开举牌等环节受到影响。

  从文件中禁投的5类房地产私募资产管理计划可见,通过私募资产管理计划以委托贷款、信托计划、受让资产收(受)益权、以名股实债方式受让房企股权、其他债权投资等方式获取融资的房地产企业将受到直接影响。

  中国房地产报记者查阅多家上市房企近期公告发现,华夏幸福、滨江集团、中房地产、美好置业等房企均曾进行过委托贷款、信托受益权转让等融资计划。

  某私募基金管理人告诉中国房地产报记者,“4号文”表面上看几乎掐断了所有私募基金子公司可能通过其他方式绕道投向房地产的可能性,但还是有一些通道业务可以做。“公司今年主要合作对象是百强房企,基本上是跟中小房企断绝关系,因为现在我们基金要赚利息,中小房企一开始答应给15%~20%利息,结果最后被中小房企骗了,血本无归啊。”

  事实上,券商资管、基金子公司等资管机构通过设立资管产品输血房地产企业的融资模式并不鲜见。一方面,上述资管机构可以直接发行募集产品参与融资项目,另一方面也可为银行、私募等资金扮演流向房地产企业的牌照“通道”。但国内逐渐收紧的融资环境给开发商带来了新的挑战。

  中原地产研究中心数据显示,2017年1月份,全国房企包括私募债、公司债、中期票据等融资合计仅133.08亿元,相比2016年1月同期下降幅度达到了92%。资金价格也出现了明显上行趋势。

  新城控股高级副总裁欧阳捷并不认为这是对于全国房地产投资资金普遍收紧的信号。除了16个城市以外,在其他非热点城市还是可以备案的,这也给房企一个通道,毕竟房企资金是可以内部调剂的。房地产行业相对其他行业而言,总体利润率还是不错的,所以金融机构对大房企包括银行授信在内的金融支持是持续的。

  “新城控股5%以下的资金我们是要的。前两天就有基金提出要跟我们做同股同权,只要求三(基金)七(房企)分成,这是可以考虑的。”欧阳捷说。

关键词:投资监管融资