2年100万变5000万？！这则新闻揭露了所有房地产问题面(1)

  最近有条新闻很火爆，刺挠了所有人的神经：这则新闻可以告诉你什么时候买房？如何买房！

  有媒体报出深圳炒房客李先生的故事：两年前，李先生还只是上海一个普通白领，2014年辞职回深圳专职炒房，以100多万首付在福田买了第一套房子进行投资，到现在差不多有5000万的盘。但如今他如坐针毡，降价10%甩卖房产……

  新闻的重点在后面的甩卖，但很多人更关注前面的50倍收益，而且纷纷想学习！！

  伟哥详细的分析了新闻的内容；这条新闻有夸张的嫌疑，但这个新闻事实上的确反应了基本房地产存在的所有问题，从这个新闻其实可以看到为什么房价会涨？如何调控可以让房价平稳下来：

  对于普通人买房来说，其实很简单：

  信贷宽松的时候加杠杆买在核心区

  信贷收紧的时候降杠杆卖掉远郊区

  100多万如何博了5000万？！

  这条新闻基本暴露了房地产市场的各种阴暗面

  1、这个案例是不是真实的？

  2014年100多万首付在深圳福田买房投资400多万，2014年年底就变成了800多万（部分新闻说没过多久，也有说是2015年）。

  深圳过去2年房价的确翻倍还多，但从时间点来看：

  以福田区为例：房价上涨出现在2015年的330开始。到今天2年的涨幅大约在120%左右。

  用100万房产频繁出让再的加杠杆是不可能变成5000万的，所以其实这新闻中很多人忽视了父母房产的加按揭：

  另外2年之内的房产交易是需要5.5%的营业税，虽然可以部分避税，但总体也看会影响投资收益。何况贷款解抵押的时间。

  2014年深圳的房价是平稳甚至下调的。

  从2015年330开始明显起飞：所以这个案例用100多万博5000万是夸张了，新闻也明确提及了父母房产的再加按揭。所以很难计算实际投入的资金。

  2、如果案例是真实的，这种上涨的原因是什么？

  深圳房价事实上，爆发出现在2015年330政策开始，之前的市场涨幅非常有限。

  甚至可以说深圳房地产市场在2014年也是处于下调过程中。

  330的楼市新政可以说是深圳爆发的导火线，也就是房地产市场这一轮爆发和信贷及房地产政策有关，并非市场自发上涨。

  3、资金潮+银行的房贷放贷冲动是房价上涨的最大原因：

  新闻讲述：当时看到房价涨得这么快，把爸妈名下的房子也都拿去做了加按(加按揭贷款)，亲戚的指标也都借来买房，2015年反复操作了17次，2016年操作了4次，到现在差不多有5000万的盘。

  通过不断地加按揭贷款滚动操作，在2015年深圳楼市大牛市中，李先生手里房产市值达到了5000万，个人资产翻了十几倍。

  然而他每个月需要还20万的贷款，压力非常大

  深圳一直是限购的，当然之前的限购政策相对比较宽松，在2016年政策加码前，深圳限购是一年以上社保外地一套，本地户籍2套。

  从资金角度看：过去这一轮房价爆发的原因其实很简单：资金潮下的资产慌+部分投资者的财富效应。

  钱太容易贷款到加杠杆，优质资产又集中在一二线城市。叠加部分投资者买房赚钱后的蝗虫效应。