严控换汇海外购房 房企海外开发新挑战待破解(2)

其中强调不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目，国家外汇管理局明确表示，“一直以来都不能做”，并非新政。外汇局指出，“当前我国资本账户尚未实现完全可兑换，资本项下个人对外投资只能通过规定的渠道，如QDII(合格境内机构投资者)等实现。”但尽管是旧政重申，但在当下房企出海浪潮一波高过一波、海外置业正在风生水起的情况下，外汇管控的从严，被认为是一定程度上掐住了“出海”置业的咽喉。

第一太平戴维斯分析人士表示，私人及机构型资本继续外流的担忧，向人民币施加进一步贬值的压力，而外汇管理局公告正是对市场担忧的回应。此轮规定与去年若干规定的主旨一致，即填补政策漏洞，促进现有规定得到更好落实，而不是单纯地出台新的政策与限制。此次公告或将增加个人向境外转移资金的难度，因此国人购买海外物业的活动可能会受到抑制。也有部分人士分析称，虽然难度有所增加，但也可能会刺激更多个人进行资金转移，以免后期外汇管制进一步收紧。无论出台何种政策，中国资本的外流仍将继续，但政策的更严格执行应能放慢资本外流节奏，有助于稳定汇率，缓解中国减少外汇储备的压力。

众筹或突破政策“缺口”

自2015年快速兴起的房地产众筹逐渐成为国内中产阶层资产配置的新选择。2015年，房地产众筹刚需爆发，曾一度成为最受关注、成功率最高的众筹细分类型之一。据众筹家人创咨询发布的《2016中国众筹行业发展报告》数据显示，截至2015年12月31日，共33家众筹平台涉足房地产众筹项目，在线房地产众筹项目387个。其中，已成功项目为324个，占比83.72%；实际融资规模高达88906.50万元。

同时，境外房地产众筹也开始出现，境外项目主要分布在：美国6个，英国4个，加拿大、新西兰和泰国各2个，澳大利亚和法国各1个。从房地产众筹投资的方向来看，投资住宅是房地产众筹最主要的投资方向。

国家外汇管理政策对购汇和个人境外直投有种种制度的严格限制。但对于这些众筹平台却仍然没有特定的政策指向。为了打破操作无门的困境，海外房产众筹这时候成了国内个人资金“偷渡出海”的投机工具。一些海外房地产众筹绕过监管，为投资者提供所谓的海外房产投资标的；一些互联网平台利用所谓的众筹模式，在监管空白的地带操作，帮助投资者将人民币兑换成外币，然后流向海外房地产市场。

据了解，这些众筹平台的运作模式是例如国内投资者将手头的人民币投入该平台，平台再利用美国众筹融资平台重新进行房地产投资，通过这个过程，资金就流到了境外。以海投金融为例，在互联网兴起下的海外投资“平民化”趋势下，该公司在为中国用户提供海外资产配置。海淘金融的CEO近期在接受采访时表示，国人喜欢投资基于实物、安全性好、流动性高、收益高的资产。这么看来，海外房产投资确实能让中产阶级眼前一亮。

想要实现这样的投资，国内投资者只需要将手头的人民币投入该平台，平台再利用美国众筹融资平台重新进行房地产投资，在这个过程中，人民币最终还是变成了美元，与直接换汇相比，只不过是多绕了个弯。

有国内房地产人士向记者表示，国内的房企出海的项目大部分的销售渠道都指向国内。“特别是大型的住宅项目，都是以国内的投资者为主要的销售对象。”而外汇管控的从严在一定程度上无疑会成为这些房企海外项目销售的障碍。“海外众筹或将是这些企业解决燃眉之急的最有效手段。”该人士预计，抢在政策封口之前，海外房产众筹平台或将在2017年火爆兴起。