严控换汇海外购房 房企海外开发新挑战待破解(1)

2017年刚开始，房地产行业就迎来新一轮的政策挑战。国家外汇局重申换汇不得用于境外购房和投资。甚至连个人通过分拆方式，利用他人的年度用汇额度进行资金的违规跨境流动，这俗称为“蚂蚁搬家”的方式也将被外汇局列入其“关注名单”。外汇管理的严控，对于当下刚兴起的海外房地产开发浪潮并非利好消息。2016年堪称房企出海大年，中国房企的海外投资额预计全年将比2015年增长37%，达到353亿美元的惊人规模。有分析认为，外汇的严控将给房企海外项目销售带来不小的压力。但同时也并非无法可解。专家预计2017年海外房产众筹平台或将大规模兴起，成为以技术破解“政策紧箍咒”的新手段。

海外房产投资行情已火

据戴德梁行2016年11月发布的《中国对外投资市场报告》显示，自2009年起，中国海外地产大宗交易投资总额就呈稳步上升的趋势。这一进程在2013年至2014年时增速更加明显，万科、碧桂园、万达、绿地、新华联、雅居乐等大型房企均有在海外拿地。至2015年时，中国海外地产大宗交易年投资总额已经达到257.34亿美元。而2016年，中国房企的海外投资额预计全年将比2015年增长37%，达到353亿美元的惊人规模。

报告指出，目前中国企业平均将44%的海外资金投到美国；第二名为澳大利亚，比例为22%；接下来依次是英国、中国香港、加拿大。与2015年相比，中国投资者对美国和澳大利亚投资热情持续增长。其中，在美国的投资比例增长了6%，澳大利亚也增长了2%。

中国企业“出海”的驱动力正是来自于国内客户的需求转变，根据兴业银行与波士顿咨询联合发布的《中国私人银行2016》数据显示：随着中国经济全球化持续深入，高净值人群资产全球配置的需求显著上升，预计到2020年，中国个人海外资产配置比例将从目前的4.8%上升到9.4%左右，国内客户海外配置占总投资额的比例将会翻倍。

据胡润百富《2016中国投资移民白皮书》显示，国内投资者偏好全球资产配置的原因有三点：第一，降低资产相关性并分散风险；第二，利用大类资产轮动组合获得稳定收益；第三，满足其他个人需求，包括移民、避税、医疗、养老、家族传承等。其中海外房产是国内投资者海外投资的首选，占所有海外投资类别的38%。

外汇管控“掐住”咽喉

国家外汇管理局在2016年12月31日晚发布消息称，外汇管理部门对个人外汇信息申报管理进行完善，不涉及个人外汇管理政策调整，个人年度购汇便利化额度没有变化。此次改进个人外汇信息申报管理，主要是细化了申报内容，强化银行真实性、合规性审核责任，对个人申报进行事中事后抽查并加大惩处力度。其中，重申购汇不得用于境外买房则引起了行业的极大关注。

据了解，此次改进个人外汇信息申报管理并未缩减个人购汇的用途或调整购汇额度，而是对前期政策的落实进行更为细化、精确的管理，主要涉及三方面内容：一是细化申报内容，明晰个人购付汇应遵循的规则和相应的法律责任；二是强化银行真实性、合规性审核责任；三是对个人申报进行事中事后抽查并加大惩处力度。

《个人购汇申请书》内容警示，对于存在六大违规行为的个人，外汇管理机关将依法将其列入“关注名单”管理，个人列入名单后当年及之后两年不再享有个人便利化额度，同时依法移送反洗钱调查。六大违规行为包括：不得虚假申报个人购汇信息；不得提供不实的证明材料；不得出借本人便利化额度协助他人购汇；不得借用他人便利化额度实施分拆购汇；不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目；不得参与洗钱、逃税、地下钱庄交易等违法违规活动。