但在这一切背后，是居民住宅的微型化，因为房价太高，人们只能买得起小单元，和内地小区不同，这里的楼盘很少有公共面积，内地的公共花园、泳池在这里就是奢侈品。经典的西方经济学认为，自由市场会让一切都停停当当，市场繁荣，井然有序。可是非常市场化的香港楼市提供了一个反面案例，在全世界都算得上富裕的香港，无法提供一个令人满意的房地产市场。

一群能吃苦的市民，特别聪明会做生意的商人，一个廉洁法治的政府，为何不能提供一个满意的住房市场？

前一段时间我在香港和一个香港本地做建筑承包的上市公司高管聊天，他说香港住房供应严重不足，新加坡比香港人口少很多，每年供应新房4万套，香港只能供应1万套。

供应和需求决定价格，价格高就是供不应求，所以需要分析的最核心问题是，为什么香港每年供应市场的住宅如此之少?

内地土地掌握在地方政府手中，但香港政府手中掌握的土地非常有限，这些年投放土地是原来公共设施改造释放出来，港府其实没有能力通过土地投放平抑土地价格。

港府手中权力有限，无法盘活存量土地，存量土地掌握在私人或私企手中。这些人或者企业，他们为何不拿出来改造，这倒还真是一个问题。

香港还有很多公共土地，比如青山、海洋，香港也试图通过填海新增土地供应，但是遭到环保机构阻挡，一旦遇到民间反对，政策就无法执行下去。

香港寸土寸金，那说的是港岛和与港岛临近的九龙区域。实际上，在深圳临边还有离岛区域都没有怎么开发，或者说完全没有开发。香港是个国际性大都市，面向的是国际，但深圳和来自内地购买力日趋重要，完全可以在临深片区开发旅游购物产业。

香港现有住宅区都在地铁站沿线，特别是九龙，一个个居民区围绕地铁站建立，地铁站成为一个个居民区的灵魂，将这里和港岛、尖沙咀这些就业和商业聚集区连接起来。好像还有一种说法是，香港不去开拓新住宅区，是因为除了港岛和临近区域，缺乏工作机会。当然在房地产开发上，围绕老城区很少有失败的案例，但在增加住宅供应量上能做的很有限。说新区域就缺乏工作岗位和竞争力，完全是思维固化和缺少开拓精神，内地兴建了多少被称为鬼城的新城，过了一段时间就开始有了活力。

港人现在想的都是在有限空间内怎么提高使用率。比如怎么能在一个小房间里设计好各种需求，大家只能在已建成区想办法，聪明才智用在使城市立体化上面。这方面的经验的确值得借鉴，地铁和居住区紧密相连，楼下就是公交车站，交通立体化，公路交通系统尽管车道较少，整体还能通畅。

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