“面粉贵过面包”，中铁建等拿“地王”房企遭遇现实尴尬(2)

2017年开始，地方楼市调控政策不断升级，范围力度持续扩容，整体市场下行趋势也较为明显，尤其是政府区域“限价”政策的出台，对房企即将入市的地王项目冲击不小。针对上述中铁建等拿“地王”房企遭遇的现实尴尬，克而瑞研究中心分析师杨科伟分析认为， 因部分地王项目拿地成本过高，“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜，在地王成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下，高端产品入市也很难有较高的溢价空间。”

同策咨询研究部总监张宏伟则建议，“地王”企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、“地王”顶级豪宅产品之间的关系，在推盘和布局上采取“舍卒保車”策略。“地王”企业既要解决当前销售业绩的问题，又要谋求市场份额及长远发展。

在推盘时序及策略上，张宏伟建议相关企业应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的“进攻性”的产品，以“现金为王”，其他产品尤其是“地王”楼盘可以作为中长期“防守类”产品。这些“防守类”产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性，要适度拉长项目的开发周期。伴随着项目开发周期的拉长，以项目本身土地的升值及房价的上涨来对冲项目当前销售相对亏损的状态。如果把控的好，这些产品反而可以为企业赢得一些溢价的收益，也为企业发展带来峰回路转的效应。

与此同时，在面临种种不确定因素的情况下，业内专家建议拿“地王”的房企可以采取合作开发模式，实现市场资源的优化配置。在激烈的市场竞争环境和楼市调控的背景下，土地更贵、融资更难、开发周期拉长、消费者对品质要求更高等，都成为越来越多房企选择合作开发项目的原因。

在这个问题上，郭广昌接盘上海证大外滩国际金融服务中心“地王”楼盘，复星持有50﹪股权，兄弟公司之间通过股份的变更共同维系“地王”楼盘的继续开发便是一个合作开发的典型案例。通过合作拿地或合作开发，在楼市调控的背景下，房企由竞争转为“竞合”，“地王”背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力，各方也可规避投资开发风险，优化市场资源配置，实现利益最大化。

（原题：《“面粉贵过面包”，中铁建等拿“地王”房企遭遇现实尴尬》）