“面粉贵过面包”，中铁建等拿“地王”房企遭遇现实尴尬

1月8日，苏州开启2018年第一场土地拍卖，编号为“苏地2017-WG-47号”的姑苏区北园路南、档案馆的地块，出让面积为37909平方米，容积率0.6，建筑面积约22745.46平方米，起始总价6.82亿元。据业内人士测算，该地块起拍楼面价达每平方米30000元米，为当日拍卖土地起拍楼面价最高，最高楼面限价也达每平方米45000元。但在当日，包括中国铁建房地产集团有限公司(以下简称“中铁建”）、绿城和九龙仓等在内的十几家房企参与该地块的竞拍。最终，中铁建以总价98185万元竞得，成交楼面价每平方米43167元，溢价率43.9%。

值得一提的是，中铁建拿下的上述地块的楼面价刷新苏州市住宅地块单价纪录，成为新的单价地王。比上一宗苏州单价地王“仁恒苏地2016-WG-46号姑苏核心地块”（楼面价每平方米38745元）高出近5000元。此外，较2017年全市最高成交楼面价高出每平方米1.45万元（约50%）。即便是对比土地市场较热的2016年，该成交单价同样高出约每平方米4000元。

事实上，这并不是中铁建第一次在苏州高价拿地。2016年12月20日，位于苏州工业园区万寿街北、启月街西的“苏园土挂（2016）04号地块”由中铁房地产集团华东有限公司竞得，终成交价766667万元，楼面价每平方米27757元，溢价率53%。

一线城市调控越来越严厉情况下，当前土地市场的风险已经从一线城市向二三线，甚至三四线转移。其中，二线城市当中的苏州、南京、合肥、无锡被公认为是土地价格超越理性区间的风险区域。但针对苏州市场，业内人士指出，成交楼面价每平方米20000元以上地块，高价地定价与成交楼面价比值仅为1.3~1.6倍区间，盈利空间着实有限，同时在整体楼市调控趋紧的背景下，高价地项目普遍难以开盘。

除苏州外，杭州的土地市场近期也很火热。

近日，杭州也迎来2018年首场土拍，5宗地块中2宗住宅用地竞争较为激烈，先后触及70%的溢价率上限，进入竞自持阶段。最终，由浙江本土房企杭州城建（大家房产）和祥生地产竞得。其中，位于拱墅区上塘单元的FG08-R21-01地块，大家房产以总价27亿元、溢价率70%、自持5%的代价竞得。每平方米36556元的楼面价，一举超过中国金茂于2017年9月20日在上塘单元创下的每平方米35243元的板块“地王”。同时，位于西湖区之江度假区单元的XH1705-18地块，由祥生地产以总价26.98亿元、70%溢价率、自持50%的代价获得，楼面价达每平方米19608元。