首单租赁REITs为何是保利？自持土地总建面超17万平米(3)

开发商谋求转型，以“长租公寓”为代表的租赁市场成为地产商们争相布局的一个领域。而REITs的下一个风口或许就是长租公寓。

今年8月15日，链家“自如”发行了“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，该项ABS发行规模为5亿元，其中4.5亿元优先级票面利率为5.39%。从链家自如的ABS到保利租赁住房的REITs，短短两个多月， “长租公寓” 在资产证券化道路上又迈出了的一步。

据上交所总经理黄红元介绍，截至2017年10月，上交所资产证券化产品融资规模将近7000亿，存量规模为5000亿左右。他表示，租赁住房REITs，就是资产证券化产品中比较有代表性的创新产品。考虑到该产品主体资质与产品结构设计较好，其他符合条件且致力于住房租赁市场发展的住房企业也可以借鉴该模式，探索开展资产证券化业务，借助资本市场的服务实现企业良性发展，为社会提供更多的租赁住房。

争议

低租售比背后REITs如何算账？

正如业内人士所说，最终REITs产品还是要算账，回归收益率，要看借债的成本能否覆盖租金收益，这是一个很关键的指标。REITs的收入来源为投资于房地产及物业的经营现金流，在租赁住房REITs产品中，持有物业的租金收入无疑是现金流的主要来源。

以保利本次REITs产品为例，其利用基础资产组成SPV，再通过股+债的方式收购SPV股权之后，该单产品采取储架、分期发行机制，储架额度期限两年；产品期限18年。该产品优先级、次级占比为9:1，优先级份额即40亿元在上交所公开转让、交易。这意味着保利旗下瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会等四大租赁品牌的租金收入将构成保利REITs产品的现金流来源。

然而，也不是所有的房地产人士都对REITs的发展抱乐观的态度。

中原地产首席分析师张大伟认为，租赁行业的核心问题是租售比悬殊，按照市场目前的资产价格与租金价格看，租赁行业盈利的可能性很小，以北京为例，一套500万元的普通住宅，年租金收益不足10万元，这种情况下，租赁企业核心问题是如何盈利，而不是寻找渠道变现利润继续投资。目前租赁市场的竞争还处于初级阶段，还没有形成知名度品牌，大部分企业都是依赖资金优势在租赁市场竞争，核心的盈利能力还有待市场检验。