陈淮：不断完善和壮大的机制才是长效机制

中宏网8月8日电（记者 贾芳） 8日，2017博鳌房地产论坛在海南省陵水黎族自治县开幕，数百位地产人探讨中国房地产业求变与创新问题，关注长效机制建立。中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮，出席论坛并发表题为《地产小时代，房地产应如何正确转型发展》的演讲。

以下为文字实录：

谢谢大家，谢谢主办方，给我出了一个很有趣的题目，“地产小时代，房地产应如何正确转型发展”。我自己也感到很困惑，因为我不看电视剧，我不知道这个“小时代”指什么。我只拿我的理解和大家交流，我尽量讲得简短一些，因为后面还有很多议程，我们的时间比较有限。

我感觉我们已经往前走了很远的路，就以博鳌房地产论坛过去十多年每年都在提房地产突围，好像我们总是在敌军围困丛中过着，房地产不论是市场好还是不好，总是在突围。

过去5年总是在说转型。实际上我们已经转型，已经突围。比如说在今年的论坛上，我们在过去每年大家都常问的“明年价格涨还是跌”这个问题，几乎没人提及了。

比如说几乎大家每回都要问到下一步出什么政策这件事，已经没什么人讨论了。你说大夫下一步给我吃什么药，所有的药都亮在那儿了，大家也都了解了。我想我们的确有一些值得研究和考虑的，都是明面上的事。

我讲四个问题。所谓转型，房地产业走向长期健康稳定发展之路，按照党中央的要求，我想有四个方面。第一是房子是用来住的这件事，第二是建设符合中国特色的特色小镇问题，第三是完善房地产业调控的长效机制，第四是以雄安新区为代表的新城区建设。如果说我们有什么战略，有什么长期布局，我想这四个方面基本上涵盖了。

所谓房子是用来住的，我认为我们还需要很多很深入的研究。房子用来住的并不仅仅是说反对炒作、投机，甚至也不是说人们不应该买第二、第三、第四、第五套房子，就说房子是用来住的，是不是没有人买第二套房子，房子是用来住的问题就解决了呢?我们所在海南这个地方，不管是海口还是三亚，或者是其它的城市，夏天基本上没人住，但是这些房子都卖了，它是因为炒作的缘故吗?

房子用来住的在经济学上的意义是调动存量资源，提高存量资源的利用效率，让人住到房子里去，把资源充分利用起来，这包括四个方面：第一，加快发展租赁市场。租赁市场是让物和人、资源和需求更有效结合起来的一个非常重要的组成部分。当然，租赁市场的发展也包括我们现在正在尝试的由一些央企长期持有，成为租赁型企业的方式，也包括通过个人持有，通过市场化的方式，满足租住型的需求。

除了发展租赁市场，房子是有人住的，还包括要有产业支撑，没有就业机会的地方盖多少房子，那个房子也没人住，我们现在有的地方是有房子没人住，有的地方是有人要住，但是没有房子，有的地方是有人住，也有房子，两个配合不到一块，各有药方，这是第二个，要有产业基础。

第三是完善基础设施，包括交通条件、上下水、城市配套，也包括社区周边的商业医疗资源的合理配置。我们现在在房子有人住的方面，要帮助人住到房子里面，还有很大的潜力可挖，很多的文章可做。我们以为城市低端人群要退出超大城市，只有能够用美的智能家居的人才能住在北京、上海，这恐怕不是中国城市化的发展方向，我们的发展方向是要让更多人民群众分享城市化发展的好处。

第四是发展租赁市场，也包括税负方面的调整和完善，大家关注了很久的房地产税，房地产税是努力提高持有环节的税负，而且它还有很多重大的意义，我们不在今天说，但是它有一条是从过去到现在没有变化过的，就是提高存量资源的利用效率。哪怕你有三套、五套房租出去让人住，应当受到政策鼓励，而不是限制，而不是惩罚性的。

目前一些城市已经出台了一些政策，老百姓把存量住房租出去的时候，在税负方面给予税率的优惠。房子是用来住的，并不仅仅是不要炒作，而是要提高存量资源的利用效率，其中还有很多文章可做。

第二个问题，和大家说说发展特色小镇。中国经历了深圳建设、浦东开发，以及北京奥运会召开这样的大城市建设之路，以及我们前期大规模房地产开发下的住房建设、公共设施建设之后，完善中国城镇化之路的一个重大探索。

我们的城市结构中，最重要的难题是大中小城市失衡。在现在的特色小镇是纵向的，各部委、部门反映热烈，各地方积极性也非常高，很多开发商也在努力地把自己的项目叫成什么什么小镇，我想我们真正成为战略的，满足中国城镇化需要的，在城市化中发挥主要作用的小镇，不是主题公园，不是我们建一个江南小镇在那里供人参观，收门票这样的盈利模式，不是放大的主题公园，它不能惠及当地老百姓太多。

特色小镇首先是让当地居民更多的分享，而不是把他们边缘化的特色小镇才是最有意义的特色小镇。除了惠及当地老百姓，还要充分开掘当地特色资源，比如说文化积淀、历史传承，或者是特有的自然景观，或者是形成新的有利于当地资源充分利用的特有产业这样的小镇。

特色小镇还要和人口的适度聚集密切结合起来，和农民的就地市民化结合起来，和人口的交流、高端人口聚集联系起来。比如说在国外的大学，那真的是特色小镇，包括世界最著名的大学几乎都是在一个小镇上，包括斯坦福、哈佛等等很多常青藤学校。这些小镇并不是当地的人有很高的教育水平，但是它能起到优质资源向这个地方集中，并且能满足他们生活需求，分工配套、孩子教育等等很多的要求。

特色小镇的核心问题不是圈一块地盖一堆房子，这是建设部从推出特色小镇以来始终强调的。特色小镇也不是主题公园，也不是简单的开一些旅游项目。

第三部分说说长效机制。这个话题几起几落，说了很多回，前些年国家发改委牵头搞过一回长效机制，后面并没有形成一个出台的文件，去年起包括去年末的中央经济工作会提出完善长效机制的问题，后来由于种种原因又有一段相对低靡，最近中央政治局又提出加快长效机制的完善，我认为长效机制也应该有一些变轻的地方。

房地产业的长效机制是有利于中国城镇化长期发展、人口合理聚集，以及空间分布的机制，有利于房地产业的供和求，其中短期均衡和长期均衡不断趋近的机制。什么叫短期均衡?有时候我们明明房子远远不够，人们住房非常困难，但是房子过剩了，这就是长期供不应求的失衡状态和短期内供大于求并存。比如说上海、北京在上世纪90年代中后期。

也有的地方是长期供大于求，在短期表现出供不应求，比如海南当年的房地产泡沫，实际上在供求关系短期与长期均衡的不断趋进级制，才是长效机制。还有政策不断完善的机制才是房地产的长效机制。最后房地产业内生活里不断发展完善和壮大的机制才是长效机制，不是政府想松就松，想紧就紧叫做长效机制，长效机制也同样是大文章。

第四部分说说以雄安新区为代表，实际上最近几年我们有11个类似这样的新区，比如说江北新区、西咸新区、湘江新区，最近的雄安新区尤其引人注目，是因为我们希望探索一条舒缓大城市功能，合理利用资源，形成新的经济增长极这样一个城市化之路。

我想我们在这个过程中还有很多的曲折，我们也不敢说现在所有的措施都是成功或者是正确的，我们当年的5个经济特区，真正成功的只有20%，也就是深圳算是真正的相当圆满和成功的特区，在城市化战略中，以及在我们的十几亿人口向城市聚集过程中，以及我们从农耕文明向城市文明过渡的过程中，以及我们的人民群众从人人都是无产阶级努力成为大多数人有的过程中，无比艰难。包括特色小镇和雄安新区都是我们探索的必经方式，我们如果有什么转型，我想努力在其中哪怕一条上找到立足之处，都是我们的成功。（完）