专家：高地价可能削弱房地产调控的政策效果

地方政府土地财政有强化之势

财政部数据显示，2017年上半年，全国国有土地出让收入达到了1.88万亿元，同比增幅达34%，而同期地方本级财政收入为5.04万亿元，增幅为10%，土地出让收入占地方本级财政收入比重高达37.3%。

从增长速度看，2016年7月起，土地出让收入增幅超越地方财政收入增速，二者的差距有不断扩大之势，今年6月末已达到24个百分点。由此可见，土地市场火爆一定程度上缓解了地方财政压力，但硬币的另一面则是地方政府的土地财政状况令人忧虑。

从不同等级城市来看，三、四线城市土地财政问题相对一、二线城市更为突出。2017年1-6月份，全国100大中城市三线城市（70个城市）土地成交总价高达3585亿元，占100个城市土地成交总价比重为29%，为近年来最高水平。从增长速度看，今年一、二季度，三线城市土地成交总价同比增速分别高达91.3%和108.9%，远高于一、二线城市土地成交总价增幅。由此可见，土地出让收入在三四线城市财政支出中的比重越来越高。

土地市场量价齐升

助推房地产投资平稳增长

土地出让收入的上升，还可能削弱房地产开发投资对实体经济的正面拉动作用。从历史上来看，房地产投资中，土地购置费增速明显高于整体投资增速的情况出现过三次：第一次是2009年“四万亿”经济刺激计划、房地产市场销售火爆之后的2010年；第二次是2012年-2013年房价快速上涨之后的2014年；第三个时期为2016年下半年以来至今，这一阶段同样是经历了前期房价的快速上涨。

相应地，2017年5月份和6月份的房地产投资中，新增土地购置费的比重分别达到20%和19.9%，而2016年下半年以来该指标平均值为19.8%。由此进一步分析土地购置费上升的原因，可以发现，本轮土地市场呈现“量价齐升、价快于量”的态势。具体而言，2017年上半年全国房地产开发企业土地购置面积同比上升了8.8%，土地成交价款则上升了38.5%，成交均价4231元/平方米，同比增长27.3%，其中6月份更是高达4855元/平方米，仅低于2016年10月的6114元/平方米，处于历史次高水平。

然而，当前房地产开发投资增速已经出现了连续两个月的回落，换言之，房企土地购置费的快速增长，贡献了总投资增量的主体部分，若扣除土地购置费的增长，房地产投资增长对钢材、水泥等建材的需求贡献十分有限，这一趋势预计在未来一年内还将延续，并对后期房地产市场产生深刻影响。