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专家:高地价可能削弱房地产调控的政策效果

2017-07-29 08:35:14    黄志龙/证券日报  参与评论()人

地方政府土地财政有强化之势

财政部数据显示,2017年上半年,全国国有土地出让收入达到了1.88万亿元,同比增幅达34%,而同期地方本级财政收入为5.04万亿元,增幅为10%,土地出让收入占地方本级财政收入比重高达37.3%。

从增长速度看,2016年7月起,土地出让收入增幅超越地方财政收入增速,二者的差距有不断扩大之势,今年6月末已达到24个百分点。由此可见,土地市场火爆一定程度上缓解了地方财政压力,但硬币的另一面则是地方政府的土地财政状况令人忧虑。

从不同等级城市来看,三、四线城市土地财政问题相对一、二线城市更为突出。2017年1-6月份,全国100大中城市三线城市(70个城市)土地成交总价高达3585亿元,占100个城市土地成交总价比重为29%,为近年来最高水平。从增长速度看,今年一、二季度,三线城市土地成交总价同比增速分别高达91.3%和108.9%,远高于一、二线城市土地成交总价增幅。由此可见,土地出让收入在三四线城市财政支出中的比重越来越高。

土地市场量价齐升

助推房地产投资平稳增长

土地出让收入的上升,还可能削弱房地产开发投资对实体经济的正面拉动作用。从历史上来看,房地产投资中,土地购置费增速明显高于整体投资增速的情况出现过三次:第一次是2009年“四万亿”经济刺激计划、房地产市场销售火爆之后的2010年;第二次是2012年-2013年房价快速上涨之后的2014年;第三个时期为2016年下半年以来至今,这一阶段同样是经历了前期房价的快速上涨。

相应地,2017年5月份和6月份的房地产投资中,新增土地购置费的比重分别达到20%和19.9%,而2016年下半年以来该指标平均值为19.8%。由此进一步分析土地购置费上升的原因,可以发现,本轮土地市场呈现“量价齐升、价快于量”的态势。具体而言,2017年上半年全国房地产开发企业土地购置面积同比上升了8.8%,土地成交价款则上升了38.5%,成交均价4231元/平方米,同比增长27.3%,其中6月份更是高达4855元/平方米,仅低于2016年10月的6114元/平方米,处于历史次高水平。

然而,当前房地产开发投资增速已经出现了连续两个月的回落,换言之,房企土地购置费的快速增长,贡献了总投资增量的主体部分,若扣除土地购置费的增长,房地产投资增长对钢材、水泥等建材的需求贡献十分有限,这一趋势预计在未来一年内还将延续,并对后期房地产市场产生深刻影响。

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