哥俩好变三人行，是什么促使万达、融创、富力的世纪交易？(3)

回顾新旧方案，总的资产包价格涨了5.8亿，到637.5亿，这个新的交易架构就有意思了：

1）首先印证了我们此前的猜测，世纪交易中，文旅项目是主菜，酒店项目是配菜。

2）新的交易方案，取消了万达和融创的过桥贷款安排，引入第三方后，万达的回收现金的速度更快了，说明，在当下，万达对现金更渴求了，对万达而言这个新方案其实是更好的。发布会时，融创已经支付了万达150亿元。

3）对于融创而言，之前猜测是会甩酒店，但是想不到这么快就甩了，但新方案现金支付压力比之前的方案更大。对于融创而言，其实可以理解为，把从万达接过来的酒店资产包再6折大甩卖给富力，那这样就真的说明兄弟真没钱了...要不先啃下来，再拆开卖，怎么都不会是这样的地板价啊...

4）富力199.06亿拿下这77个酒店项目，平均2.58亿一个酒店，6123元/平方米，每个房间86.84万，这个价格，实在是有点过分...难怪王首富会说相信这个机会“一百年只有一次”...那问题来了，大佬们玩的都是大买卖，199.06亿砸到重资产的酒店里，富力的体量啃不啃得下？

也就不到10天，局势的变化风起云涌，新方案的出现，期间的心路历程各位可以脑补出来了。两个大土豪都发现：我靠，钱不够了，一个要更快拿现金，一个要大甩卖回笼现金。这时候一个路过的中土豪说：大哥有什么帮得上忙的说一句。然后三个土豪就手牵手进了会议室，搞大新闻。

一个跳楼价接一个跳楼价，问题是，即使是跳楼下，富力也要掏出近200亿现金，抗不扛得住？

? 二、华南虎富力

富力地产是发家于广州的地方诸侯，在2009年时富力地产综合实力排名全国第一，富力由于分心搞商业地产，错过了前几年扩大规模的最好机遇。现在已经掉出了全国十强，都排到近20名了，华南五虎之一成了华南瘦虎。现在富力形成了以房地产开发为主，酒店、物业出租、物业管理、建筑施工等业务为辅业的综合业务架构。根据克尔瑞排名，今年上半年富力销售413.2亿元，排名第20。

这次富力收购万达酒店项目继续扩大“包租公”业务也算是有迹可循。

根据2016年报富力地产拥有14家酒店在运营，规划中尚有19个，近几年富力房地产酒店服务业务收入呈稳步增长态势，富力酒店业务实现营业收入分别达到11.09亿元、11.81 亿元和 13.62 亿元，不过毛利率却呈下降趋势，分别为29.41%、26.90%和 19.79%，主要原因是一些新建酒店开业，尚处于客流量培育期，该部分酒店入住率较低，尚处于亏损或微利状态，拉低了公司酒店服务业务的整体毛利率水平。

富力的酒店业务也是委托国际知名的酒店管理公司进行管理，这次收购万达酒店项目也是继续由万达经营，此次收购77家酒店后，富力将拥有超过100家高端酒店。

富力有酒店业务的传统，那接下来看看富力是不是真的富得有实力接盘王首富。2016年底，富力地产的总现金为人民币459.7亿元，其中受限制现金为206.63亿元，现金及现金等价物为253.06亿元。再看看富力的负债情况，可以看到有息负债总额达到1208亿元，而且一年期的短期负债就达到336.82亿元。

申万宏源的研究数据也显示富力的净负债率处于历史高位。