楼市调整延续房价涨幅连续回落 政策难言松动(2)

业内人士指出，热点城市持续调控以及叠加下半年资金普遍性收紧，成交热度将加速下行，由此推动库存抬升，去化压力加大，下半年房价将逐步由增速放缓过渡至环比下行。

值得注意的是，交通银行首席经济学家连平表示，随着房地产行业紧缩政策的出现和调控范围扩容，市场需求趋于观望，市场成交增速大幅回落，房地产泡沫有所抑制。考虑到目前房地产库存总量仍在高位，且房地产部门杠杆率水平提升较快，加之房地产行业抗风险能力整体较弱，房地产泡沫风险仍需警惕。未来需要重点关注的是，房地产价格出现较大波动可能会引发信用风险。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌指出，从杠杆率来看，适当在高房价地区降低杠杆率不影响房地产市场。但在有些销售缓慢、库存较大的地方或许还需加大杠杆。

土地供应规模或加大

土地市场方面，上半年“落实调控、确保平稳”成为土地市场主旋律。中国指数研究院报告指出，全国300城市整体楼面均价及出让金皆涨，前六个月出让金总额超1.5万亿元，同比增近四成。从溢价率来看，上半年全国300个城市土地平均溢价率36%，较去年同期下降4个百分点；其中住宅类用地平均溢价率43%，较去年同期下降10个百分点。

二季度以来，一二线城市调控不断深化，热点城市需求外溢引周边三四线城市升温。政策层面，北京延续去年底土拍新规，广州、天津、杭州等城市陆续跟进且各有创新，重点城市土拍政策渐趋多元，“分类调控、因城施策”得到落实。

“从近几个月数据来看，也充分说明当前土地价格管控的有效性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，今年4月份地价创下了2010年以来的最高水平，但到了5至6月又出现回落，充分说明当前土地价格管控的有效性。尤其是部分城市推出了“限地价”、“限房价”等管制政策后，房企拿地相对理性，土地市场也有明显降温，这对于抑制高地价有积极的作用。

从地价角度来看，未来热点城市有望进一步回归理性。克而瑞研究中心报告指出，一方面是因为调控仍在收紧，在土地与商品房“双限价”的基础上，快速蔓延的“限售”政策进一步降低了销售预期；另一方面则是由于土地供应增加，三季度的供应预期上涨主要还是在热点城市；再加之土地竞拍中限竞拍幅数、要求一次性对外出售等细则的限制，也在一定程度上缓解了土拍竞争的激烈程度。从近期土拍市场表现来看，参与房企减少，竞拍热度下降，竞价时间明显缩短，以往的“封顶价”也不再是常态。