联合办公2000亿市场背后：2017年将是竞争最惨烈的一年

三足鼎立将要到来。

在套现超340亿元后，潘石屹似乎找到了另一个“芝麻开门”的秘诀。

近日，SOHO中国举办了一个高规格的新闻发布会，包括SOHO中国董事长潘石屹、总裁阎岩等一众高管悉数到场。潘石屹回答了这段时间以来，关于SOHO中国连续卖楼套现340亿元的原因是出于低买高卖的交易原则。同时，他宣布了SOHO未来的重大战略——全力转型联合办公空间。

潘石屹在说此番话的时候，联合办公空间市场已热得发烫。联合办公是近几年兴起的一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式，属于“舶来品”。在2015年之前，国内只有几家独立的联合办公空间。不过在最近2年内，尤其是国家提出“大众创新、万众创业”之后，联合办公开始在中国的一线和重点二线城市迅猛发展，吸引了包括优客工场、佳兆业等数千家大大小小的企业蜂拥而入。

高力国际的统计数据显示，目前北京（楼盘） 有860家联合办公中心，上海为235家。预计联合办公市场空间在2000亿元左右。

在地产行业遇冷的大背景下，顶着“共享经济”光环的联合办公很快就吸引了资本的关注。据了解，北京联合办公租赁机构无界空间在近期获得了由信中利领投、经纬 中国跟投的近亿元A+轮融资。此外，国内联合办公品牌如梦想加、WE+联合办公空间、酷窝COWORK等都获得了数额不等的融资。

但联合办公的主要用户群是初创企业，且一线城市为联合办公空间的核心区域，商业模式也较为单一。业内早有预警，2017年将是竞争最惨烈的一年。

联合办公是好生意吗？

联合办公空间目前有三种主要的商业模式：一种是以SOHO中国为代表的3Q办公室，即开发商在自有写字楼项目中开辟出一定区域做短租办公产品；二是低价包租办公空间，再散租给创业者，赚取差价；三是以现有资源帮助企业孵化，从创业企业成长中获取收益。

但批评者认为，很多空间为了吸引创业者入驻，不惜跑断腿去整合各种各样的企业服务，让创业更简单，省去各种各样繁琐的手续，对创业者而言是好事。不过，大部分入驻空间的企业都是早期项目，初创企业本身就不太成熟，缺乏有效传播渠道，资金上很吃紧，稍有不慎，可能瞬间暴毙。这样一来，靠服务可变现的空间进一步被压缩。

另外一方面原因，空间运营者本身无法依靠这些企业服务来构筑核心竞争壁垒。原因很简单，有企业服务能力的都是B2B企业，而B2B企业不可能只为一家空间提供这些基础服务，大多只会把空间当作产品渠道进行快速复制，很明显，服务逐渐透明，资源缺乏独特性，再加上整个行业的服务能力逐步提高，现有服务只能作为运营一家空间的基础标准。

再加上，创业潮的高峰一旦过去，微创企业数量必然会相应减少。在这种情况下，联合办公空间商业模式的后两种运营企业将面临巨大的压力。唯独例外的是第一种，即自己本身就是开发商。

这对SOHO中国、佳兆业等正在或已经进入联合办公的地产开发商来说是个好消息，但所有联合办公空间的玩家依然会面对微创企业无法支撑业绩的尴尬局面。

大企业将成新用户？

解决之道或是将大企业也变成联合办公的用户。

这看似不可能的命题已经有了答案。2010年，成立于美国的WeWork作为联合办公领域的先行者，2016年进入中国市场。

WeWork亚太区董事总经理欧勒·鲁奇（Ole Ruch）表示，这是双方对彼此的共同需要。因为相较于创业公司，大公司可以签订长期合同，带来更为稳定的营业收入。”同时，灵活办公空间使跨国企业具有更大的灵活性，可以较快地扩大或缩小规模，项目团队尤其如此。此外，WeWork这样的联合办公空间，可以进行大规模采购，压缩成本。从全球的统计数据来看，相比传统写字楼，大企业入住WeWork可降低20%—30%的成本。

全球范围内，WeWork共有800多家企业会员，每个企业会员员工数逾500人，占WeWork 全球会员比例超20%，是WeWork会员增长最快的部分。此外，包括通用电气、戴尔、三星、微软、硅谷银行、毕马威、康柏、红牛、美国银行等共有54家世界五百强企业均已入驻WeWork。中国是WeWork大企业会员增长最快的市场。在美国，2015年底，才有真正意义上第一个大企业会员，在中国不到一年已有多家大企业会员入驻，最大的一家名为A2Live的视频公司，已在延平路店租用了200多个工位。

不过与国外大公司不同的是，国内企业的入驻团队大多是非核心或体量较大且不涉及商业机密的团队。比如美团、大众点评把地推团队安置在We+联合空间。据We+方面介绍，目前租下100个以上工位的大公司占到该空间用户总数的15%—20%。

部分业内人士表示，大公司有着更多的办公座位需求，虽然价格会比散客要相对低一些，但更长的租约保证了稳定的现金流。对它们而言，如果能迅速锁定一个大公司客户，可以做到盈亏平衡。而且大企业的入驻也可吸引更多的业主和投资人的关注，促成更多的潜在合作。

据悉，目前大多主流的联合办公品牌都经营超过3家以上空间，市场的平均出租率为60%至70%。

最惨烈的一年？

从行业格局上看，目前联合办公空间企业的差距正在拉大。规模比较大的包括SOHO3Q、优客工场、方糖小镇以及裸心社等。处于第二阵营的有氪空间、We+、无界空间、梦想加、P2等品牌，它们也在不遗余力地扩张来提升自己的市场占有率。

以2015年的无界空间为例。该公司成立于2015年，第二年就获得了信中利领投、经纬中国跟投的近亿元A+轮融资。2017年5月18日，无界空间宣布联手京津电商园合作运营办公空间。

还有一部分企业则没这么好运气。2016年以来，地库、孔雀机构、MadSpace众创空间相继退出市场。联合办公空间行业洗牌迹象越发明显。

部分业内人士表示，在资本驱使下的联合办公，在2017年会进入竞争最惨烈的一年。预计，今年还会有一些品牌被收购，经营着1家至5家以内的品牌都会多少受到波及。

也有部分人士认为，联合办公出现的并购、合并、倒闭现象，并不意味着行业进入了洗牌期。联合办公是一个现金流生意。当企业经营不善，收支不抵，资金链断裂时就会破产，是一个很正常的过程。

但无论如何，未来决定联合办公公司行业地位的因素，一是规模及行业影响力，二是招商、运营等基本功，三是转化能力。接下来的一两年，联合办公将从群雄逐鹿的时代过渡到几家鼎立的时代。

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