学者：棚改货币化推动去库存 三四线楼市上涨不可持续(2)

从房企角度看，市场钱紧与利率的上涨势必增加其融资成本，Wind数据显示，5月债券市场发行利率整体呈现上行态势，公司债、企业债、中票、短融平均发行利率分别为5.26%、6.58%、5.71%，4.90%。万科作为国内房企的标杆，4月底竟然也因发债成本上升而取消了发债计划。按此逻辑推理，资金压力的提升必然要求房企加快去化速度，未来三四线房企降价走量也将逐渐成为主流，近期融创在郑州已开始尝试此策略加速现金流回收，达到了良好的效果。

另外，虽然经历了2016年的房地产去库存政策，中国整体楼市库存量已有了大幅下降，但根据国家统计局最新公布的数据显示，住宅的施工、新开工、竣工面积之和仍超过50亿平米，按年均销售量去库存至少需五年以上时间消化，并且2016年去库存实现的主要是一二线城市的库存，大量三四线城市库存量下降速度有限。而且，经过此轮去库存，居民短期加杠杆比例已接近极限，数据显示，2016年末，住户存款余额达59.77万亿人民币，而住房贷款余额却高达26.68万亿人民币。

未来楼市销售面积预计将会出现下降，去库存周期也会提升。鉴于此，住建部日前发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》中就明确要求各地要根据实际住房库存量决定供地节奏。因而，从库存量角度看，短期需求的提升势必会刺激一部分在施项目提前入市增加供给，需求之旺火预计不久后会被扑灭。

另一个不能忽视的事实是，中国已经过人口红利的拐点，15—59岁劳动年龄人口自2012年就已开始下降。近两年城镇化率增速有放缓迹象，2016年我国城镇化率已达57.35%，虽与发达国家仍有差距，但短期想要再次快速提升可能性已不大，这点从我国流动人口已开始减少也能部分看出。国家统计局数据显示，2016年全国流动人口2.45亿人，比上年末减少171万人。

因此，无论是从楼市库存量角度、还是从市场利率提升导致的投资需求减少和房企融资成本提升角度、或是从城镇化率放缓角度综合来看，一二线楼市与三四线楼市的分化行情都不会延续太久便会重新回到同一方向，以棚改货币化和投资驱动集中释放导致的三四线楼市上涨不具有可持续性。少数值得投资的机会只存在于此轮楼市充分调整后的部分新晋崛起二三线城市，这些城市的共同特点是：区位优势明显，交通便利，有较为深厚的市场经济底蕴，且原先为人口净流出状态，目前因人口由一线城市回流和下属区县流入而重新形成人口净流入。

（作者系青年经济学者）

(经济观察报)