学者：棚改货币化推动去库存 三四线楼市上涨不可持续

以棚改货币化推动 三四线楼市上涨不可持续

范欣

近期，随着楼市调控的“渐入佳境”，各主要一二线城市楼市降温明显，在新房限价背景下二手房更能反映一线城市楼市真实状况。在北京，统计显示，6月二手房成交量仅8918万套，是28个月以来的最低值，环比5月下跌了17.4%，二手房成交均价环比5月份同期下滑4.7%，“3·17新政”后的4至5月，北京二手房成交量依次为1.69万套和1.08万套，成交量下滑趋势明显；在上海，5月二手住宅成交1.46万套，环比下跌5.31%，二手房成交价环比下跌1.34%；不仅如此，一线城市周围热点投资区域如北京东边的北三县楼市降温也十分明显。

但与一线楼市形成鲜明对比的是，三四线城市楼市仍供需两旺，地价与房价却仍在上升轨道。据中原地产统计，5月，全国单宗地块金额超过5亿的成交合计102宗，溢价率超过50%的地块有71宗，其中有87%的地块分布在三四线城市。徐州、海口等城市5月房价环比上涨在5%左右。整体看一二三线楼市成交量，一线城市同比下调幅度达到了37%，二线城市下调幅度接近30%，三线城市则上升了28%。

究其原因，一二线城市普遍进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”，去年四季度以来，全国超55个城市发布了各种相关房地产调控政策累计超160次，其中一二线城市限制较严，三四线城市限制相对宽松。于是，一二线城市被限制的房地产投资需求纷纷转向三四线城市释放，而且，三四线城市近期正处于棚改的加速阶段，随着越来越多的城市采取棚改货币化安置，短期购房需求必然出现集中增加。两股购房需求的结合短期内引起了三四线楼市成交量与房价的上涨。

另一方面，对于广大房企来说，一二线城市随着房价上涨地价也随之上涨，地方政府拍卖土地时一般有限价或自持要求，房企拿地不仅利润被提前锁定，而且由于资金量占用较大，拿地风险也同比例增加，目前一线城市拿地已基本由单一房企转向众多房企组成的联合体方式，因而房企转战三四线城市也是其必然选择。

但三四线楼市热度能维持多久，必须先注意金融去杠杆与楼市库存这两个重要问题。

在金融去杠杆背景下，今年以来央行基础货币的投放量显著低于回笼量，同时，央行加大MPA考核让市场信用收缩明显，未来货币乘数料将出现明显下降，而在市场上则表现为钱紧与市场利率的缓慢提升。上海同业拆借利率SHIBOR不同期限品种今年以来均大幅上涨，一年期Shibor利率与一年期贷款基础利率LPR已呈倒挂态势，意味着商业银行获得资金的成本已开始高于其放贷收益，商业银行惜贷并逐步提高贷款利率是必然。近期一线城市部分商业银行已把首套购房利率提升至基准利率1.1倍，二套提升至1.2倍，并且批贷与放款周期明显延长，更有部分商业银行停止了房贷业务。未来随着美联储加息频率与节奏的加快，中国市场利率预计仍会维持在高位，房贷业务仍将收紧，这一趋势也将很快就会传导至三四线城市商业银行。当前支持房价上涨的最重要力量莫过于居民加杠杆购房，三四线银行房贷的收紧将极大地影响当地居民购房意愿。