上海首推2块租赁住房用地 预计将有更多城市跟进(2)

考量开发商综合能力

从出让信息得知，浦东地块的建筑面积为130014平方米，根据7.23亿的起始价格来算，楼面价仅为5568元/平方米；嘉定地块的建筑面积为71283.5平方米，根据4.24亿的起始价格来算，楼面价仅为5950元/平方米。但是，地价低不代表门槛低，实际上持有型租赁住房对开发商的运营能力和资金要求更高。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，目前能够接下租赁用地的房企并不多，更加考验房企的开发、运营、资本运作等综合能力。租赁物业要做到持续产生价值，一方面租赁本身能够产生租金收益和相对应的增值收益，另一方面要通过运营提升物业市场价值，也就是价格，这些都是房企可能面临的新问题。“住宅销售市场发展了20年，大多数开发商只会造房子、卖房子，如何运营持有是一项新技能。”

在张宏伟看来，企业融资和资本市场运作的能力则更为关键。其一，因为全自持运营，对开发企业前期的资金支持要求会比较大。其二，资金长时间沉淀，物业进入成熟阶段后如要退出变现，就需要利用金融工具，比如REITS等各种证券化手段。

上海中原地产分析师卢文曦则表示，发展租赁住房的“痛点”在于：首先，如果区域内租赁住宅增加、可售住房减少，会造成区域内供求紧张格局，不仅新房价格有上涨压力，二手房也会成为稀缺资源，同样面临上涨压力。其次，当前租房与买房获得的社会权利差别很大，子女入学与住房、户口等因素紧密捆绑，租赁市场发展仍需更多政策出台保护承租人权益。