社科院教授：中国现在吃饭成本太高，粮食没有竞争力(5)

三、改革设想

今后的改革在部署，我的意见是这样的：

第一，明晰产权；优化权界。

城市土地使用权、农村土地承包权应永久不变。扩大私人土地使用权适用范围，提高私人土地使用权的公益性权重；大幅度降低居民区平均人口密度；将经济密度与土地使用税挂钩。在制定“居住法”的基础上征收房产税。

第二，调整体制；放松监管。

下放土地管理权限；实行土地规划管理的法制化民主化。广泛推行社区公地使用的“社区合约制度”。以建立“农业保护区制度”为核心，形成土地保护与用途管制法规体系。

应建立农业保护区制度，农业保护区建设和管理应有中央政府负责。其他土地交由地方管理。在农业保护区之外，还估计有20亿亩左右的土地是一个城市建设的可选择的范围，即使政府不做控制性的分区规划，也不会全部被城市占用。历史上没有规划，那个国家的城市会胡乱蔓延？绝对不会。洛杉矶周边卫星城的发展也证明这种担忧是不必要的。假设在中国建设3000座城市，可以保证农业现代化的需要，也可以保证全国城市居民有多半居住在独栋房屋里，开发强度不过是23%左右！这种情形可以保证绝大部分城市周边有足够的森林及都市农业用地，每一个城市都会是花园城市。

第三，统一市场；规范交易。

取消城市土地单一国家所有制度；建立多元的建设用地供应体制；城乡建设用地市场统一。 限制农业生产单位的最大规模：在考虑通胀率、银行利率的基础上大幅度提高地产交易增值税。

（整理自作者在县域综合体制改革研讨会上的演讲，经作者修订补充）

(本文作者介绍：社科院农村发展研究所研究员，博士生导师。)