社科院教授：中国现在吃饭成本太高，粮食没有竞争力(3)

此外，这种楼房居所不具有世代可继承的财产性质，即到一定期限以后，房屋的物理形态要毁灭，原土地的集体占有关系也极难维持。这使单元楼房具有耐用消费品的性质，而不是一项可继承的房地产。不值，很不值。这当然跟土地制度有关系。什么关系呢？就是规划问题，是土地规划体制问题。我们城市建成区的人口密度不高，但是中国居民住宅区的密度非常高。

能不能调整呢？通常的说法是不能。是缺地吗？缺也缺不过荷兰，荷兰的居住形态就比我们好。是房价高吗？但是我掌握的数据是，如果规划合理，或者能达到东京的土地利用规划水平和土地功能区的划分水平，地价就可以很低。所以，主要是因为土地规划管理体制给我们带来了居住的贫困。贫困的居住又给我们带来一系列社会麻烦，包括社会风尚不好、道德品质下降等等。这是第二个改革的必要。

第三，老百姓的居住用地好像比较紧缺，但是工商业占地面积较大。走到一些公司的总部、一些工厂，我都会发笑，因为占地太奢侈。一些中小城市的工商业用地甚至超过了居民住宅用地。

而且，他们拿地的价格也比较低，甚至是不付地价。这个对出口有什么影响？能够降低出口成本，增加我们的竞争力，那么我们就有大量外贸盈余。外贸盈余是贸易上的顺差，但是国际收入要平衡就表示资本要出去。资本要出去带来的直接后果是，一线发达国家的实际利率远远比我们小，国内实际利率大则增加了资本使用成本。反过来，实际上影响了我国工业的竞争力。这对我们经济发展的可持续、对孔泾源司长刚讲到的负债问题肯定有很大影响。

第四，社会稳定要求深化土地制度改革。我们看一些研究文献就会注意到，在城市居住环境当中，集合住宅或者社会住宅区的社会冲突发生率比较高。有一些人对伦敦进行研究，社会住宅、集合住宅就是指楼房，楼房区更容易发生冲突。社会住宅里面住的多是穷人，排除这个因素以外，还是发现社会冲突发生率比较高，所以不利于社会稳定。

第五个问题，经济增长要求深化改革。如果我们改变土地规划管理制度，比如美国居民的支出结构，住行开支成本比较大。经过多方面的数据测算，有一个估计，如果改变了居住形态，会带来强大的需求增长。我十分赞成孔司长讲的，光讲供给侧改革有问题，其实我们存在严重的消费抑制。我在几年前就提到“消费抑制”，最突出的就是住房的消费抑制，如果我们做一个粗略测算，克服这个抑制，那么我们消费潜力非常大。不是中国人不想花钱，是居住形态限制了消费。如果我们扩大了居住方面的消费，能不能产生挤出效应？人们会很容易提出这个问题，我认为不会，因为衣食是刚性支出，行和住是互补性消费，住的问题解决后，行的支出会增加。