银行房贷利率进一步收紧 房价或在11月下拐(2)

二是，住宅成交面积与房贷利率为负相关关系。从2011年一季度到2017年一季度，全国商品房销售面积累计同比增幅与房贷利率也保持着走势相反的趋势。房贷利率的2个峰值点，即2011年下半年7.5%左右，2014年二三季度近7%，此时的商品房销售面积都处于同期的低谷。 当2013年一季度全国商品房销售面积累计同比增幅达到峰值的49.5%时，房贷利率处于同期的低谷，只有6.3%左右。

未来房贷等将成楼市降温主导因素

报告认为，未来半年，预计政府不会放松对楼市的调控，并且短期内银根将持续收紧，国家仍将继续整顿金融秩序，金融去杠杆依然将继续，种种迹象表明，今年底以前房贷利率仍将上浮。

限购限价限转售等房地产政策主导楼市降温的阶段已经过去，未来半年和一年，货币、房贷、资金面，将成为热点城市楼市降温的主导性因素。预计个人房贷利率还将持续攀升，今年11月可能达到5.1%左右，届时从本轮房贷利率开始上涨的2016年底算起，持续增长时间将达到一年左右，增长0.6个百分点。在上轮楼市降温期，从2012年9月到2014年4月利率持续上升19个月，增长0.58个百分点，房价便出现了下跌。从以上可以看出，本轮房贷利率的增长持续时间和增长幅度与上轮楼市降温期的情况类似。同时，我们还考虑到当前全国一二线和部分三线城市面临的房地产调控强度，已经全面超过2011年和2014年。

因此，综合考虑房贷利率变化与房地产调控强度，报告认为，热点城市的楼市将延续最近开始的降温趋势。国家统计局新公布的5月份70城房价环比涨幅为0.8%，我们认为这一指标将于11月前后下拐，也即房价环比正转负，并且本轮房价下行的时间预计将比2014年更长。

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历史相似时点对比

追溯之前央行公布的个人房贷的数据可以看出，利率上升的情况在历史上也发生过，如2009年6月份至2011年和2012年9月份至2014年三季度，它们分别在2011年下半年和2014年二三季度达到了同期的高点。

一、2009年6月份至2011年

这轮房贷利率上升始于2009年6月份，持续时间长达10个季度，增幅高达76%。此轮房贷利率上升的主要原因有如下两点：1.CPI涨幅居高不下，出于抑制通货膨胀等原因，央行先后进行了5次加息，每次上调0.25个百分点，贷款基准利率的上浮导致了房贷利率的上浮；2．政府加强了楼市调控，出台了一系列限购限贷政策，主要政策包括：2010年1月的国十一条、2010年4月的新国十条、2010年9月的“929新政”、2011年1月的新国八条等，其中的二套房利率上浮等政策直接导致了房贷利率的上升。