三个月消化十年库存神话之后：数千投资客唐山“踩雷”(4)

通常一个项目有一个总代理，直接和开发商谈下来代理销售的就是总代理，总代下面有众多分销商和个人销售。在唐山房产销售当中，有一些较为知名的代理商和中介公司，也有一些民间房产团购，而更多的是小代理公司，甚至还有一些销售通过个人关系独立销售。

对长期处于不温不火状态的唐山开发商而言，卖了大家都赚钱，卖不了也没什么损失。上述代理销售公司人士表示，他具体为代理公司负责项目对外宣传和蓄客，开发商配合提供售楼处和签约等程序。

在销售唐山项目，这些代理销售把在环京楼市销售策略施展得淋漓尽致，用低价、交通规划、画饼等方式，吸引了大量北京及环京市场的潜在客户，“客户还是原来环京客户，只不过战场挪到了唐山。”

当时，燕郊房价已经突破3万元，大厂、香河、固安等环京地区房价普遍达到2万元，而唐山房价在5000元左右，“2015年初燕郊房价也就1万元左右，已经涨了两倍，唐山四五千的房价，销售们给客户描述2017年涨到1万元，这对投资客很有吸引力。”

该人士表示，刚开始，代理公司在代理销售一个楼盘时，要求相对比较严格，只有五证中下来四证的才会去代理，没有土地证的一律不碰，“其实，销售唐山楼盘时用的还是环京那一套策略，很简单，一两个月后，本地开发商和销售也熟悉了，再加上整个市场慢慢也起来了，唐山开发商开始压低佣金，有的开发商干脆自己做。”

在这种情况下，一些代理公司开始瞄上那些问题楼盘，“说实话，唐山问题楼盘很多，但有的问题不大，就是因为前期市场不好，开发商回不了款，项目搁置了，只要卖得好都能顺利交付。但五证都没有的项目，风险就比较大。”上述廊坊代理销售人士表示。

君德城上城显然属于问题严重项目，不仅是新民居项目，而且至今连国有土地使用证也未办理下来。

购房一般由原始价格、电商费和加价三部分构成，原始价格也是网签价格，归属开发商；电商通常由开发商、一级代理和销售员分成，6万元电商费，销售通常可以拿到2.5万元，代理销售拿1万元，剩余归开发商；加价一般为总代理的收入。

值得关注的是，在唐山房地产市场中，来自外地投资客多数通过外地销售购买，而且投资客中有相当一部分为销售本人，在6月21日外地投资客与政府、开发商协商解决问题的近百人队伍中，至少有十分之一为北京及环北京地区的销售人员。