北上广深四大一线城市租房价格停止上涨(2)

更为重要的是，近年来经济脱实向虚趋势明显，在天量货币供应背景下，大量资金“用脚投票”选择进入虚拟经济，实体经济投资回报率显著下降。据统计，整体上市非金融企业投资回报率由2012年的9.9%逐步下滑至2016年1季度的6%，2016年至今虽有所回升，但仍在7%左右徘徊。实体经济不振必然带来城镇居民可支配收入实际增速的下降，该数据已从2011年的8.4%以上滑落至今年一季度的6.3%。当然，该数据并未考虑收入分配差距及财产性收入影响因素，事实上高收入阶层普遍为有房一族，其收入更多的来源于资产性收益，而中低收入阶层收入主要来源为工资性收入。从这点看，应届毕业生工资更具有代表性，据智联招聘统计，2017年应届毕业生平均月薪为4014元，同比下降16%，是连续第二年下降。因而，刚需群体收入增幅的下降不支持房屋租金的上升。

近10年来，货币供应提高与人口净流入的共同作用下，一线城市房价得到了飞速的上涨，与此同时，租房市场也迎来了房租不断上涨的黄金10年。但值得注意的是，房租的上涨幅度明显慢于房价的上涨幅度，这背后主要原因就在于房租反映的是房屋真实的居住属性，而房价更多反映的是天量货币推动下的资产属性。

房租与房价增速的不同最终体现在投资商品房用于出租的投资回报率上。据统计，2012年以前，该数据稳定在2%以上，2013年以来，该数据逐年下降，到2015年已下降至1.6%，2016年末更是下降至1.1%附近。购房投资回报率不仅显著低于银行理财产品收益率，甚至显著低于一年期定期存款利率。分析其中原因，要么是房租太低了，要么是房价太高了，之前论述已表明房租继续上升可能性非常小，因而过高的房价已扭曲了商品房作为投资品追求投资回报的根本属性。当然，这种扭曲与商品房背后附带的隐性社会保障如子女入学有一定关系。

在金融去杠杆不断深化、美联储加息频率不断加快和资产负债表缩表背景下，银行作为金融媒介获得资金的成本未来仍将缓慢提升，市场利率也会在其带动下逐渐上升，可以说楼市定向加息才刚刚开始。近期北京、上海等一线城市部分商业银行已将首套房贷利率上浮至基准利率的1.1倍，二套房贷为基准利率的1.2倍，更有少数银行停止了房贷业务。对于投资购房者来说，资产价格是浮动的，但加杠杆购房的负债却是刚性的，市场利率的提升将使投资者月供支出显著增加，但因无法通过提高房租传导压力，其现金流会逐渐吃紧，选择出售锁定收益并投入货币型理财市场或许是当前最佳选择，随着越来越多的投资者明白这一道理以及居民居住需求更多的由自住房和租赁房满足，商品房投资回报率会因此有一个向市场平均投资回报率回归的必然过程。

综上，在市场未有效出清带动经济重新启动之时，随着一线城市人口净流入的减少、租赁与自住房供给的增加以及居民可支配收入增速的放缓，反映居住属性的房租价格难有大幅上涨，原本被认为是绝对刚性需求的购房群体需求其实并不那么刚性，商品房投资回报率也会因此逐渐向理性回归。